Acheter son logement

Victime d�??un élan d�??optimisme aussi soudain qu�??irrationnel*, je me suis pris à envisager l�??achat d�??un appartement dans les années qui viennent.
Et malgré mes recherche, pas moyen de trouver la trace d�??un thread qui traite du sujet.
(Pour construire sa baraque à mains nues il y a ce qu�??il faut, mais pour du prêt à habiter il n�??y a plus personne. :D)

Comme on n�??achète pas un logement comme on change carte graphique, j�??essaye de me renseigner au maximum avant de m�??endetter sur cinq génération pour acquérir un placard.
La zone étant généralement de bon conseil, je suis à la recherche d�??infos sur la manière de s�??y prendre, les pièges à éviter, les trucs à vérifier�?� bref toute info qui me permettrait d�??éviter LA boulette que je regretterai pendant les 20 années qui viennent.

  • j�??habite en région parisienne

Je suis en plein dedans, et effectivement, il y a plein de choses à savoir.
Mon conseil reste néanmoins de plutôt se fier à des personnes de confiance, de ton entourage, ayant récemment vécu cette expérience et ne pas trop t’en remettre à Geekzone. No offense hein, mais là on parle pas de se mettre un bracelet à 35�?� à rayonnement gamma au poignet, mais d’un gros emprunt avec plein de petits pièges et des tonnes de démarches.

Sache que globalement, le choix de l’agence qui te vendra le bien est plutôt important. Personnellement je suis tombé sur un excellent agent immobilier qui connait bien son métier, en plus d’être sympa et serviable.

Le déroulement classique est :
-trouvage du bien à acquérir - bien verifier tous les petits détails qui peuvent facher pour faire baisser le prix
-première prospection chez une ou deux banques pour savoir à quelle sauce tu vas être mangé pour ton prêt
-offre d’achat au vendeur via agence
-signature d’un compromis auprès d’un notaire ( conseillé ) - sur le compromis sera listé les devoirs des 3 partis ( acheteur, vendeur et notaire ) ainsi que les écheances à respecter
-recherche du prêt qui va bien dans les délais impartis par le compromis - à noter qu’à partir de septembre, il est possible de ne pas choisir l’assurance de la banque pour le prêt. Concretement, c’est ce que je fais, et ça fait economiser plein de pognon ( pour ma part c’est genre 7k�?� par emprunteur assuré à 100%)
-avertissement de tous les partis quand tu as ton pret et que tout roule
-signature definitive, remise des clé, champagne et sex on the floor !

Je t’ai résumé en vitesse, parce que c’est assez complexe. L’avantage c’est quon trouve relativement facilement les infos

J’irais quand même voir une banque avant histoire de déterminer ta capacité d’emprunt. Ne pas oublier qu’au prix viendront s’ajouter les « frais de notaires » à la charge de l’acheteur.
Je pense qu’il faut aussi vérifier les travaux qu’il y aura à faire dans la copropriété (ex : ravalement de façade) et qui n’ont pas été votés en AG (tout ce qui a déjà été voté sera à la charge du vendeur même si les travaux sont faits après la vente)

Il faut savoir qu’il y a un délais de rétractation de 7 jours pour l’acheteur à ce niveau.

Monsieur_Max a bien résumé les étapes.
Juste un truc : n’écoutes pas les conseils du style “c’est pas le bon moment”, ou “c’est le bon moment”.

Le marché immobilier, c’est comme le marché PC : si on ne se lance pas un jour, y a toujours mille raisons d’attendre encore 6 mois de plus… Et finalement on ne fait rien (“nan j’attends pour changer de config’, dans 6 mois y a la nouvelle Gforce… Ah nan j’attends finalement, parce que les Core6Hecto vont sortir là… Ah nan mais autant que j’attende aussi les nouvelles RAM à 90Thz…”).

Le seul bon moment, c’est celui que tu as choisi. Et la seule bonne affaire, c’est d’avoir un truc qui te plait et qui remplit tes critères. Point final.
Après, y a toujours des malins qui vont te dire que EUX, ils auraient eu la même chose 3 fois moins cher. Ouais. T’as juste à les baffer, c’est tout.

Bonne chance sinon. C’est exaltant malgré les difficultés (et vraiment jouissif s’il n’y a pas de mauvaises surprises. Perso, je me félicite tous les jours d’avoir acheté il y a 3 ans la maison que j’occupe actuellement).

Tout à fait d’accord, mais je me permets quand même d’ajouter quelque chose (vu que je me renseigne aussi pour un achat). De ce que j’ai vu, les taux d’emprunts sont anticorrélés avec les prix à la vente (ce qui est normal. Quand les taux baissent, plus de gens peuvent acheter et les prix augmentent). En général, ça revient à peu près au même, sauf si tu as un gros apport (auquel cas il vaut mieux des taux élevés et des prix bas). Or, en ce moment, les taux sont très bas (pour info, on m’a proposé un 3.65% en fixe sur 20 ans ), donc à toi de voir si c’est une bonne idée en fonction de ton apport.

Maintenant, en effet, si tu as le besoin/le coup de coeur, la perspective d’une différence de quelques k�?� au final ne doit pas te freiner (enfin, c’est mon point de vue). Si tu es à ça près, c’est peut-être que tu tapes trop haut.

Hello,

Je suis en plein dedans aussi (on a signé le compromis de vente il y a 15 jours). Nous on est passé directement de particulier à particulier (oh une pancarte « à vendre » sur un balcon d’un immeuble pas moche) et ça nous a fait économiser environ 10k euros de frais d’agence.

En ce qui concerne le financement, on a choisi de passer par un courtier. Son job c’est vraiment d’essayer de faire gagner des sous sur le prêt. Il est payé au pourcentage sur le montant de la vente. Si je ne me trompe pas, on prélève 1% du montant pour couvrir les frais bancaire, lui est payé directement par les banques avec lesquels il aura bossé. Pour info, on a démarché un peu de noter côté pour savoir à quelle sauce on allait être mangé, on nous a proposé des prêts sur 25 ans. Lui, sa première projection se fait sur 20 ans (l’air de rien, ça fait plaisir).

Dans les trucs à savoir, il faut bien être conscient que l’idéal c’est de couvrir par le biais de ton apport personnel tous les frais liés à la vente mais qui ne sont pas le prix de l’appart/du bien. C’est à dire, le 1% pour les banques et les 6.8% pour le notaire. Nous, on achète un bien à 172k euros, ça représente entre 13k et 14k euros en plus. C’est important parce que lorsque tu t’engages, tu peux faire mettre par le notaire (ou le courtier, pour nous), une clause suspensive au compromis. C’est à dire que si aucune banque n’accepte de te financer, tu peux librement te retirer de la vente. Par contre, cette clause ne vaut que pour l’obtention d’un prêt de la valeur du bien, les frais de notaire+banque ne sont pas à prendre en compte. Dans mon cas, si je cherchais à emprunter 185k (172+13) et que les banques me le refusaient, la clause ne pourrait pas jouer et je serai forcé d’aller au bout de la vente (ou le vendeur pourrait me faire un procès…). Donc je cherche à emprunter 172k.
Il faut aussi savoir que le jour de la signature du compromis, on (le notaire) demande un dépôt de garantie (un chèque) d’un montant de 5 à 10% du montant de la vente et qui est encaissé par le notaire. (8600 euros dans mon cas… ça fait bizarre dans le stylo :P).

Dernier truc qui me vient à l’esprit, le notaire est là quand même pour défendre tes intérêts. Vendeurs et acquéreurs peuvent chacun avoir le leur pour le compromis. Nous ça a pris 2 bonne heures, on l’a lu/se l’est fait expliquer en entier, on a vu la tonne de documents que les vendeurs avaient à fournir (bilan énergétique, loi carrez, risques naturelles etc…). Et on a bien vu que le notaire était là pour bien clarifier chaque chose.

Sinon on a suivi le même déroulement que Monsieur_Max (à part l’agence), donc je te conseille de même :).

Pour le choix du logement, on s’était fait faire, par le courtier, une estimation de ce à quoi on pouvait prétendre, en fonction de nos revenus/profession (ma compagne est prof, ça aide)/apports personnels (tes économies). Donc ça nous avait permis de savoir dans quelle gamme de prix on pouvait chercher, ce qui a conditionné les lieux dans lesquels on pouvait acheter et, évidemment, le type de bien.

Note bien que je suis pas juriste, je peux très bien avoir dit des bêtises, c’est juste ma (très récente) expérience :wink:

j’ai acheté récemment et voici quelques conseils pas forcement exhaustif:
_Essayer de visiter un maximum d’apart/maison pour avoir une vue d’ensemble. Au début, c’est pas simple de comprendre pourquoi un 4 pièces 70m2 est 40K euros moins cher qu’un 3 pièces 55m2.
_L’apart/maison idéale existe pas, faut toujours faire des compromis (et c’est chiant).
_Les banquiers sont des connards (tous). Donc ne pas hésiter a faire le tour des banques pour avoir le meilleur taux, mais aussi (et c’est important) le plus petit “cout total du credit”. Le taux ne fait pas tout, y a tout un tas d’autres bordels (assurances, etc). A noter d’après ce que j’ai compris, si t’as pas un pote dans le milieu de la banque, t’es sur de ne pas pouvoir obtenir le meilleur prêt.
Exemple au credit lyonnais: “ah vous êtes a la poste, bon ben je fais un effort avec le prêt a 3.85 sur 15 ans”. La poste m’a propose 3.7 et le credit mutuel (via un pote de mon frère, ce dernier travaillant dans le milieu) entre 3.5 et 3.55, toujours sur 15 ans.
_Garder un peu de sous pour “les trucs qu’on a pas vu et merde faut ca absolument”, quitte a emprunter un peu plus. Moi j’avais prévu 6Keuros pour les travaux/équipement et je vais être plutôt proche de 7keuros. �?a part très vite.
_Ca peut être assez décourageant au bout de 6 mois infructueux, il faut réussir a ne pas prendre un apart parce qu’on en a ras le cul.
_Tips spécial geek made in coldorak: pour connaitre les capacités de la ligne internet dispo dans l’immeuble, il faut noter entre 5 et 10 noms (boites aux lettres) et utiliser un annuaire pour chopper le numéro et faire un test degrouptest. Fastidieux car tu as entre 30 et 50% de 09 qui ne sont pas identifiable mais ca marche super.

LoneWolf
Proprio powered

Je rajouterai un point: si possible, passe déjà plusieurs jours sur place (hôtel dans les grandes villes), et renseigne toi auprès des habitants à proximité de ce qui pensent de leur environnement de vie. Rien de pire qu’acheter un bien et être emmerdé à 3h du mat par des voisins indélicats, ou autres joies (train de nuit, etc…), tout ca parce qu’il te manquait une info.

Sinon, si tu n’as jamais fait de prêt bancaire:
http://blog.mathieumuller.fr/post/2009/12/11/Prêt-bancaire%3A-Quelle-banque-choisir

Sinon, je plussoie le post a Lony :). Et pour les banques n’hésite pas a envoyer chier ta banque actuelle. N’ai pas de scrupules, on parle de plusieurs milliers d’euros. Mais gaffe aux frais cachés (genre une autre banque te propose un prêt à -0.2% mais se rattrape sur la moindre opération bancaire). De prime abord, la poste on d’excellents taux. N’hésite pas a prendre un courtier c’est gratuit (ils se rattrapent sur les frais de dossier) et si tu es jeune, a prendre une assurance chez un assureur spécialisé (surtout si t’es sur une assurance mutualisée ou les jeunes paient pour les vieux).

Pour le train, je dis pas, mais pour le reste c’est très aléatoire. Tu passes 3 nuits près de ton prochain apart, c’etait nickel bien mais en fait ton apart est de l’autre cote de la rue ou il y a du bordel ou que sais je. De plus, le voisin indélicat peut arriver 6 mois, 1 an après l’achat, voire même se barrer 6 mois après ton achat.
Perso, j’avais des critères assez précis sur l’apart et j’en ai laisse tombe un (critère) parce que l’apart que j’ai choisi avait tous les autres. C’est un inconvénient sérieux (je suis coté rue) mais vu l’apart, je pense pouvoir réduire de manière efficace la gène occasionné donc j’ai acheté quand même. Et osons le bricolage a la mac gyver :slight_smile:

D’ailleurs, si vous connaissez des mousses (ou du matériaux malléable) antibruit, ca m’interesse

LoneWolf
Designer de solution antibruit depuis 2010 :stuck_out_tongue:

Concernant les prêts, je te conseillerais de bien réfléchir concernant le prêt à taux zéro.
J’en avais un pour l’appart que j’ai acheté, sauf que j’ai déménagé le mois dernier et je l’ai mis en location. Du coup c’est plus ma résidence principale, donc PAF : obligation de rembourser la totalité du prêt à 0%. Ce prêt est vraiment destiné à l’achat de ta résidence principale (et on est censé bien te l’expliquer), et apparemment mon cas de figure arrive fréquemment, avec un crédit à la conso à la clef pour régulariser tout ça. Ce qui au final est plus pénalisant que l’absence de prêt à taux 0 dès le départ.

Sinon si tu achètes du neuf : checke à fond les finitions quand tu te fais livrer ton bien, y aura surement plein de trucs faits avec les pieds. Pour ma part j’ai eu droit à : un trou béant au niveau du chambranle d’une fenêtre (spotted au moment de poser une barre à rideau…), des interrupteurs avec des gros pâtés de peinture tout moche et qui gênent à l’utilisation, des joints appliqués que sur les parties visibles (genre l’évacuation des chiottes : sur le dessus c’est tout bien fait, en dessous on peut passer son doigt dans le mur autour du tuyau…), etc.

En plus des conseils déjà donnés, et de ma petite expérience : ne soit pas fidèle à ta banque. Cherche partout, le courtier est une bonne slution je trouve, car il va faire des démarches auprès de nombreux établissements pour toi. Vois aussi dans les clauses de ton pret si tu peux rembourser des montants par anticipation (remboursement partiel ou total, éventuelles pénalités). C’est con mais si tu veux un jour déménager, ca fait toujours mal de savoir que tu dois payer une « amende » car tu as rembourser ton crédit plus vite que prévu. Vois aussi si le montant des mensualités est modulable. Je n’y avais pas fait gaffer mais ma banque le fait automatiquement. Résultat, au bout de deux ans et une augmentation, on a augmenté d’une centaine d’euros nos remboursement, et du coup gagné plus d’un an sur notre crédit. Certains prets permettent également de reporter une mensualité, ca peut etre utile, même s’il faut éviter. Il vaut mieux ca que de faire un crédit à la consommation pour payer tes impots :slight_smile: Je sais que la première année, à un moment, on s’est dit que l’on y arriverais pas/plus. Je n’ai pas eu besoin d’utiliser cette clause, mais quand tu sais qu’elle existe, ca fait un échapatoire.
Si tu n’achetes pas du neuf, prévois de l’argent pour des travaux. Que ce soit par envie ou par besoin, tu peux profiter de ton appartement à peu près vide pour pour l’« adapter » à ton besoin. Hors des travaux ca coute cher, rès cher…
Je plussoie ausssi sur un truc : le coup du « bon moment ». En gros, ton cout total d’achat sera toujours le même, c’est la répartition crédit/bien immobilier qui varie, donc autant mettre le max dans le bien immobilier.
Pour finir, si ce n’est pas indiscret, dit peut être la ville que tu vise, avec du bol, des zoniens sont du coin, surtout en RP, et peuvent te conseiller un quartier ou te donner des petites astuces ou pièges à éviter.

Tu crois vraiment que j’allais VOUS faire confiance ? Après toutes ces années à vous lire ? Haha. :fourbe:
Plus sérieusement je cherche surtout des retours d’expérience et des remarques pour me faire une espèce de liste de « trucs » important et/ou pratiques à ne pas oublier quand je sauterai le pas (en plus ça pourra servir à d’autres j’imagine). Et pour le moment c’est exactement ce que vous me donnez, merci à tous ! :slight_smile:
Je ne compte pas rusher mon affaire, c’est un achat potentiel à horizon 1-3 ans, pas de précipation donc.

Voilà, étant très sensible au bruit c’est LE truc qui me fait le plus flipper. J’avoue ne pas trop savoir à priori comment vérifier si un appart est bien insonorisé ou non, ni si le voisinnage est calme (en une ou deux visites c’est difficile).

Petite question supplémentaire: pour un achat vous arpenteriez seloger.com, comme pour une loc, ou bien mandater des agences avec ses propre critères fonctionne ? (parce que devoir passer des dizaines de coup de fil parce que les annonces sont infoutues de préciser la distance à la gare, c’est lourd)

Fuful> je ne vise pas de ville précise, mais pour des contraintes de transport ce sera dans l’ouest/sud-ouest du 92. (et pan le porte monnaie :pinch: )

Oui ça fonctionne, mais c’est peut-être payant.
Sinon, tu vas directement en agence et ils te proposent des trucs suivant vos critères. Trucs que vous visitez ensuite.
Note que rien n’est payant tant que tu ne sautes pas le pas. Donc tu peux visiter 60 logements sans avoir de frais.
Nous on est allé dans 3 agences après avoir débroussaillé sur le net.

Y’a juste aussi qu’ils te feront signer un papier comme quoi tu t’engage à acheter le bien immobilier par leur agence. Tu ne peux pas te servir d’eux pour trouver et ensuite dégoter l’adresse pour contacter le propriétaire dans leur dos.

Je dis ça au cas ou l’idée aurait fusé.

Tiens d’ailleurs ça me rappelle ce blog : http://immobilier-revelateur-de-la-nature-humaine.over-blog.com/
Il y a pas mal d’anecdotes. je dit pas que ça te seras utile mais je l’avais trouvé intéressant.

C’est ce que j’ai fait, tu te crées des alertes en fonction de tes critères et tu appelles quand tu vois un appart qui peut te plaire. En général, lors de la première visite d’un appart avec un agence, l’agent essaye de voir ce que tu veux et même si le premier appart ne te convient pas, il t’en proposera d’autres après. Tu peux facilement te retrouver à faire une voire deux visites par jours (et au bout d’un moment, tu commences à saturer)

+1 pour le courtier mais un truc important à savoir: le courtier va démarcher plein de banques mais il n’aura pas le droit de négocier avec une banque qui t’aura fait une proposition ou simulation officielle. Pour résumer tu peux aller voir ton banquier pour avoir une idée de ta capacité d’emprunt s’il te calcule ça rapidement sur un papier, par contre s’il commence a te rentrer dans leur système pour faire la simu, ca peut être opposé au courtier qui les contacterait ultérieurement.

Je conseillerai bien d’aller voir un conseiller financier dans ta banque (et d’autres si tu as le temps) avant tes démarches pour déjà avoir une idée de ce que ça peut te couter suivant quelques scénarios.
J’ai vu que certains te disent de prévoir de l’argent en cas d’achat de neuf, mais prévois en aussi en cas d’achat dans le vieux.
Pareil que Lonewolf pour internet, en visitant, tu notes les noms des boites aux lettres pour tester leurs lignes. Mais ce n’est peut être pas une priorité pour toi ^^
Pour le bruit par contre c’est un peu la loterie. Pour peu que les voisins soit des locataires et ça peut changer au bout de 6 mois. Se balader dans le quartier peut déjà te donner une idée du bruit ambiant. Perso mes fenêtres coté ville sont super calme, le quartier étant plutôt tranquille et sans circulation. Par contre de l’autre coté c’est le contraire, un supermarché et plus loin une zone commerciale drainent pas mal de trafic routier, rendant difficile de dormir les fenêtres ouvertes.

Pour le reste, vérifie
_ que les fenêtres et les portes s’ouvrent correctement
_ l’état des prises électriques (j’avais eu cette remarque sur le rapport d’un expert pour le pret à taux 0) et plus dur, voir si elles sont reliées à la terre dans les vieux appart
_ que la tapisserie se décolle pas sous les fenêtres, signe d’humidité

Deux-trois ajouts en vrac, qui reprennent des choses déjà dites :

-Si tu trouves un appart/maison qui te plait, n’hésite pas à faire des enquêtes de voisinage/des ballades à plusieurs heures différentes de la journée pour avoir une idée du bruit/ambiance du coin. Nous avions eu la surprise de nous apercevoir que le banc en bas de chez nous était le lieu de regroupement de tous les jeunes du quartier.

  • Je confirme, pas de pitié pour ton banquier. La concurrence sera amenée à te proposer des taux plus bas pour piquer un client à ta banque, donc ne pas hésiter à menacer de partir. De ce qu’on m’a dit, les banques ont aussi des périodes où elles peuvent se montrer plus aggressives sur les taux pour gonfler la base de clients, et du coup d’une année à l’autre, tu ne trouveras pas les meilleures conditions au même endroit.

  • Au niveau du crédit, assure toi de son évolutivité. Le taux et le coût global ne font pas tout : si tu es du genre à dépenser peu, la limite des 30 ou 33% de tes revenus en remboursement de crédits sera trop basse, et c’est bien de pouvoir faire évoluer les mensualités ou rembourser une partie par anticipation, surtout si tu as un salaire appelé à augmenter.

Dommage que ca tombe sur toi, mais t’es le 2eme a dire ca. Donc non, c’est pas la peine de s’emmerder a notez le nom de tes voisins, ni de faire la chasse aux boites a lettres. Il suffit juste de rentrer la rue sur pagesblanches.com et tu auras tout les numero des gens pas sur liste rouge qui habitent dans la rue, sans avoir a sortir le botin… Tout pret a c/c dans degrouptest et cie.