Immobilier et envolé des prix

BlaBla
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Salut les geeks,

Je suis tout plein d’interogation en ce moment, et je me dis que tant qu’a faire, autant prendre la temperature chez tout les gens raisonnable que comporte la zone.
Apres tout, on est pas mal a avoir entre 25 et 45 ans, bossant, et on doit donc etre pas mal a se poser la question d’acheter un appart ou pas.

Mais voila, comme vous le constatez surement, les prix de l’immobilier en ce moment, c’est un peu nawak …

Je me demandais donc comment vous sentez l’evolution dans les prochaines années sur ce point : crack immobilier en vue? stagnation des prix ? augmentation des prix (perso, j’y crois pas trop). Et du coup, faut acheter ? Les taux d’emprunt sont super bas, donc l’argent est pas cher, donc ca vaut le coup. Et comme les taux vont surement monter, la situation est plutot propice a la contraction d’un emprunt pour acheter. Sauf que l’immo est super cher :stuck_out_tongue:

Bref, vous voyez le topo quoi.

Donc voila, je suis proprio d’un F2 depuis qq année, et je me tate a le vendre pour racheter, mais je voudrais pas acheter au plus haut juste avant un crack :stuck_out_tongue: Parce que meme si les prix actuels me permettent de vendre cher mon appart, l’ecart entre mon F2 et les F4 que je vise est encore plus grand …

Donc, ce qui m’interesse la, c’est votre sentiement, de maniere assez large (argumenté quand meme), et ce que vous comptez faire, vous.

Je demenderais au gens trop jeune ou n’y connaissant rien de s’abstenir de poster, ca rendra les choses que plus confuse :stuck_out_tongue:

Voila,

A vos stylos :stuck_out_tongue:

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meme probleme que toi…j’ai refuse un taf sur paris a cause de ca…l’immobilier c’est du n’importe quoi mais je pense que quand meme je vais acheter dans les deux ans car les taux sont au plus bas et ne le resterons pas longtemps…

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Même problème que vous deux
J’ai lu il y a quelques semaines une étude du crédit foncier, et j’en ai parlé avec quelques personnes de la Caisse des Dépôts, pour qui je travaille actuellement. En fait, ce qu’il y a eu ces derniers mois, c’est uniquement une baisse… du taux d’augmentation des prix. C’est à dire que les prix ont moins augmenté sur un an qu’auparavant. Mais dans les quelques études que j’ai lues, plus après avoir discuté avec des professionnels de l’immobilier dans un salon il y a pas longtemps sur Paris, c’est qu’hélas ils n’attendent pas de krachimmobilier. Donc Paris restera encore inabordable quelque temps. Résultat, je suis en train de me tirer de Paris pour retourner bosser à Paris, avec un contrat que je récupère demain et un autre certainement très bientôt si j’assure bien chez un client demain matin à Toulouse. Paris c’est définitivement trop cher, sauf si on achète en couple avec chacun un gros salaire.
Mais pour te dire: j’ai acheté en janvier 2004 un appart de 30m² dans le 13e. Coup de chance, j’ai fait une super affaire, je ne l’ai payé « que » 90000€. J’ai regardé pour prendre plus grand. Maintenant je trouve des apparts comme le mien à 130k€. Les petits prix ont disparu, en tout cas à Paris. Et en revendant mon appart à mon ex sans faire de réelle plus-value (juste le coût du remboursement anticipé), je vais pouvoir me prendre 2 fois plus grand à Toulouse. Et avec, en plus, et aussi étonnant que ça puisse paraître, un salaire toulousain supérieur à mon salaire parisien. Oui j’ai négocié comme un salaud :stuck_out_tongue:

Pour recentrer, sur tous les trucs que j’ai lu/entendu, pas de krash de prévu, hélas

Edit: voici le site dont je parlais: marche-immo.com
Et ce qui nous intéresse vraiment dedans: (juste les titres, c’est sur cette page):

  1. Un certain essoufflement qui ne présage néanmoins aucun krach à court terme

A - un léger essoufflement et quelques signes d’inquiétude…
B - …qui ne permettent pas toutefois d’anticiper un retournement brutal du marché à court terme

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Je suis également le sujet vu que je vais probablement être ammené à acheter dans Paris d’ici quelques mois / un an (sauf que ce sera mon premier appart).
D’après ce que j’avais compris, Paris ne fait que rattraper le niveau des autres capitales européennes rendant l’hypothèse du krach assez improbable.

Du coup je vais probablement serrer les dents et acheter malgré les prix de fou (bonjour l’endettement sur 20 ans :stuck_out_tongue: ). Deux questions en passant: le 40 m² intra muros vous le voyez à combien ? Et l’apport minimal ? (j’ai entendu plusieurs sons de cloche à ce sujet, du coup j’ai du mal a évaluer ce qu’est un apport raisonnable).

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Achète !

Premièrement, les taux sont bas, très bas.
Deuxièmement, les durées de crédit peuvent etre très longue
Troisièmement, les loyers sont chers.

Vu les taux et les durées de crédit (25 voir 30 ans), le fait d’acheter jeune, cher et sans un gros apport devient tout à fait possible. Les taux bas permettent de ne pas se retrouver à payer 12 fois le prix initial du bien grace aux interets.

Les loyers étants horriblement cher, de toute façon, il vaut mieux rembourser un emprunt et etre dans ses murs plutot que de payer à fonds perdus et de se demander quand le proprio vous expulsera pour récupérer son appart afin de le vendre.

Maintenant, comme c’est quand même l’achat d’une vie (que tu va quand même faire 2 fois à mon avis), ben il faut bien se motiver à faire le tour des agences et des banques pour bien se rendre compte de ce qui se fait en terme de taux & types d’emprunt, ainsi que des prix du marché dans ton quartier révé (et à 50kms de ton quartier révé aussi)

Perso, ma petite maison en banlieu, dans 13 ans, me sera revenue à 1.5 fois le prix de base. Et aujourd’hui, elle est estimée à 2 fois ce que je l’ai payé.

Ah oui, sinon, le coeur de Paris c’est à 35 minutes de chez moi hein, donc si je devais le (re)faire chaque matin, ben pas de problème… Je connais d’ailleurs pleins de gens qui font ça chaque jours que Dieu fait… Ils en sont pas mort ou no-life pour autant.

Par contre, juste comme ça, il y a impots locaux ET fonciers à payer ensuite. Et ça, c’est pas dépendant de ce que tu gagne chaque mois, donc quand ça tombe, c’est douloureux.

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Alors désolé pour le poste précédent mais mois je n’achèterai surtout pas maitenant ! Les prix ne peuvent plus augmenter ad vitam eternam de toute façon. Si tu achètes maintenant tu perdras un max de blé.

Ok, les taux d’intérêts sont super bas, mais les prix sont super hauts ! J’ai pas fait les calculs mais à mon avis ca n’est pas forcément avantageux.

Quand à s’endetter pour 25 ou 30 ans, chacun voit midi à sa porte mais moi je refuserai. Déjà sur de longues périodes, le taux d’emprunt augmente forcément (même si les mensualités sont assez légères) ce qui fait que le coût total de l’emprunt est exorbitant !

A la revente du bien acheté supercher avec un crédit qui a coûté super cher, plus les travaux (parceque ca correspond jamais à ce qu’on imaginait)… tu bouffes la grenouille.

Alors maintenant, ce qui est balot c’est que y’a pas vraiment de solutions. Je suis dans le même cas que toi, je cherche une maison… mais jamais j’achéterai maintenant, je vais laisser venir. 3, 4 ans… ca passe vite

Edit: heuuuuu, faut pas oublier les frais de notaire non plus. Proportionnels au montant du bien acheté ! Bingo !

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[quote name=‹ Twin › date=’ 28 Jun 2005, 15:01’]Je suis également le sujet vu que je vais probablement être ammené à acheter dans Paris d’ici quelques mois / un an (sauf que ce sera mon premier appart).
D’après ce que j’avais compris, Paris ne fait que rattraper le niveau des autres capitales européennes rendant l’hypothèse du krach assez improbable.

Du coup je vais probablement serrer les dents et acheter malgré les prix de fou (bonjour l’endettement sur 20 ans :stuck_out_tongue: ). Deux questions en passant: le 40 m² intra muros vous le voyez à combien ? Et l’apport minimal ? (j’ai entendu plusieurs sons de cloche à ce sujet, du coup j’ai du mal a évaluer ce qu’est un apport raisonnable).
[right][post=« 372430 »]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]

En gros, faut que ton apport couvre au moins les frais de notaire, c’est à dire environ 8% du prix d’achat pour de l’ancien, et 3% pour du neuf. Si tu n’as pas autant, les banques vont soit t’envoyer balader, soit essayer de t’arnaquer (quoique, arnaquer, c’est tout le temps, ce sont des banques après tout)

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Oui, c’est surement ce que les gens qui voulaient acheter se sont dit en 70… Les prix ne monteront pas ad-vitaem eternam… Et pourtant, à part pour ceux qui ont maintenant une ligne TGV ou une autoroute qui passe au milieux de leur salon, je ne connais pas d’endroits en France ou le prix n’a pas continué à grimpé sur les 50 dernières années.

Et les loyers sont super haut… Mince, je fais quoi ? Je paye le loyer a mon proprio, et le jour ou il me vire, rien n’est à moi, ou je paye un remboursement d’emprunt à la banque, et le jour ou j’ai fini (5ans, 10, 18, 30… OSEF), j’ai un bien qui m’appartient a moi, ma famille et mes enfants ?

Tu va devoir de toute façon payer un loyer pour la même durée de vie hein, tu va pas à déjà 31 ans encore vivre chez papa/maman. Donc l’argent tu le dépense déjà. Et un bien immobilier ça se revend donc tu n’es pas ad-vitaem eternam coincé à l’endroit ou tu as acheté.

Bah oui, les travaux… Mais tu en fais partout des travaux hein… Tu t’installe pas dans un appart sans changer moquettes et papier peint… Ou alors c’est que tu es un geek célibataire et que le proprio précédent avait du gôut coté déco.

[quote]y’a pas vraiment de solutions. […] jamais j’achéterai maintenant, je vais laisser venir. 3, 4 ans…
heuuuuu, faut pas oublier les frais de notaire non plus. Proportionnels au montant du bien acheté ! Bingo ![/quote]

Oui, les frais de notaire, ben c’est les aléas de la vie hein… on en reparle dans 3,4,10,15 ans. Les frais de notaires seront toujours là, et les prix seront toujours aussi élevés (avec peut etre un ralentissement de l’inflation des prix de l’imobilier… mais une chute, ha ha ha, une chute…) sauf que toi, tu auras perdu 3,4,10,15 ans de loyer, que j’aurai investi dans MA maison.

Imaginons que je la revend seulement la moitié que ce que je l’ai acheté… J’ai en cash back la moitié de mon investissement. Qu’as tu toi pendant la même période en retour d’argent ?

Par contre, pas de soucis hein, j’ai vu que c’était ton avis et pas que tu essayais de prouver le contraire de ce que je disait. perso, j’essaye juste de te montrer que ton avis n’est peut etre pas le meilleur

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Pas de problème. Je ne cherchais pas à te contredire, juste à exposer les conclusions auxquelles je suis arrivé, car ca fait un an que je cherche une maison et j’en ai fait des calculs et je suis arrivé à la conclusion qu’il faut être fou pour acheter maintenant pour toutes les raisons que j’ai évoqué plus haut.

Je suis d’accord avec toi être locataire c’est pas la panacée, mais comme je le dis en ce moment y’a pas de solution satisfaisante. Alors la moins pire, c’est vrai, est peut être d’acheter… de s’endetter pour 25 ans, mais faut sérieusement faire ses calculs car tu as vite fait de te retrouver short en brouzouf pour les autres petites dépenses de la vie.

Perso j’ai 32 ans, j’ai mon appart depuis 5 ans. Si je le revendais maintenant je ferai une plus-value de 30K€, mais ca serait bouffé en rachetant la maison de toute façon. Opération nulle. Plus re-frais de notaire, re-travaux, etc…

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Après avoir pas mal de temps retourné le problème dans tous les sens, j’en suis arrivé aux même conclusions que Barra. Au bout du compte, on peut poser le problème simplement : Que tu sois en location ou que tu achètes, tu vas payer en loyer ou en traites à peu près 1/3 de ton salaire (je schématise un peu, mais c’est le cas le plus courant). Dans le premier cas, ton argent part à la poubelle, c’est aussi simple que ça. Dans le deuxième, tu récupéreras ton argent, voire tu feras une plus-value. Le seul cas où tu aies vraiment à réfléchir se pose si tu n’es pas sûr de pouvoir garder ton appart quelques années, auquel cas les frais de la transaction dépasseraient alors la plus-value dégagée à la revente. Mais bon, comme l’a signalé quelqu’un plus haut, on n’en n’ait qu’à parler de ralentissement de la croissance des prix de l’immobilier, tu as encore de la marge avant de pouvoir perdre de l’argent…

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J’ai acheté un appartement il y a presque un an, à un prix raisonnable. Je paie actuellement moins cher en remboursement du prêt (qui porte sur la moitié de l’appart, le reste vient de fonds propres) pour un appart living/cuisine/2 chambres/sdb/wc/debarras/cave/balcon/ascenseur à 10 mn de la grand place de Mons que ce que je payais pour un studio insalubre à Bruxelles.

Alors oui je me suis engagé pour 15 ans, oui j’ai toujours les sous qui partent chaque mois de mon compte en banque, mais au moins j’investis pas dans du vent et je suis chez moi. Donc si vous tombez sur une belle affaire, n’hésitez pas.

Et pour les taux, on m’a dit que l’euro apportait une certaine stabilité qui devrait ne pas les inciter à remonter violemment comme c’était parfois le cas par le passé. Mais bon là je ne fais que relayer des propos, je n’ai pas les connaissances nécessaires pour arriver à ce genre de conclusions par moi-même.

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[quote name=‹ Drealmer › date=’ 28 Jun 2005, 16:24’]J’ai acheté un appartement il y a presque un an, à un prix raisonnable. Je paie actuellement moins cher en remboursement du prêt (qui porte sur la moitié de l’appart, le reste vient de fonds propres) pour un appart living/cuisine/2 chambres/sdb/wc/debarras/cave/balcon/ascenseur à 10 mn de la grand place de Mons que ce que je payais pour un studio insalubre à Bruxelles.
[right][post=« 372483 »]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]

Tu situes le « raisonnable » à combien ? C’est sur que l’investissement vaut le coup quand tu peux financer la moitié de l’achat par des fonds propres.

Mais imagine, par ici un appart il faut compter 120K€ pour un F3 de taille raisonnable (plus notaire)… combien y’a t’il de personnes qui sont prêtes à avancer ne serait-ce que 40K€ !? Ou alors j’ai raté quelque chose et je gagne pas assez par rapport à vous tous :stuck_out_tongue:

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L’investissement dans de l’immobilier c’est le meilleur placement que l’on peut faire pour son argent. La plus value des maisons , immeubles , aparts ou autres au fil du temps c’est pas negligeable et a moins de jouer en bourse (et d’etre un veinard de premiere :stuck_out_tongue: ) ca ne rapportera jamais plus qu’un placement dans l’immobilier.

PS : c’est quoi un F3 ? parlez plutot en surface c’est plus facile pour evaluer :stuck_out_tongue:

PS2: Mons c’est une chouette ville (surtout la place en ete :stuck_out_tongue: )

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Pas moi, mais je conseillerais d’acheter aussi et j’essaierai dès que je pourrais. Parce qu’au final t’as quand même un truc à toi. Et j’ai trop d’exemples autour de moi avec des gens locataires qui ont tellement loué qu’ils ont toujours pas acheté. Bien sur ils ont payés jusqu’à deux fois l’appart’ en loyer (ça va très très vite…).

Donc quitte à payer chaque mois, autant qu’à la fin t’ai un quelquechose… :stuck_out_tongue:

Après, on fait pas toujours comme on veut…

my2cents,

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dans plusieurs posts vous parlez de revendre votre ancien appart pour financer une partie de votre nouvel appart/maison…
Juste une idée comme ça: et si vous louez votre appart pour financer l’emprunt du nouvel investissement? ok, là tout de suite c’est plus cher, mais à long terme vous serez gagnant.

my 3(not 2) cents

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[quote name=‘ash’ date=’ 28 Jun 2005, 16:51’]Juste une idée comme ça: et si vous louez votre appart pour financer l’emprunt du nouvel investissement? ok, là tout de suite c’est plus cher, mais à long terme vous serez gagnant.
[right][post=“372498”]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]

Encore une histoire de calcul. Sache que, bien sur, un appart mis en lcoation = revenu supplémentaire donc +impôts. Il y a bien des charges que tu peux répercuter sur le locataire, mais certainement pas tout (gros travaux de copropriété, c’est pour ta pomme)

En ce qui me concerne j’ai fais le calcul et je n’ai pas la puissance de feu pour acheter et mettre mon appart en location. C’est sur que ca aurait eté l’idéal…

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mmmh, Jarod… comment dire? tu es propriétaire, tu te fais du fric et tu veux décourager tout le monde d’acheter pour devenir le maitre propriétaire du monde?
ahahah! je t’ai démasqué! tu es fait!
maintenant à toi de voir, le cout de la vie augmente, plus tu possèdent, plus tu auras d’impot, ok, mais si ces possessions te rapportent la vision est différente.
Maintenant ok la France n’est peut etre pas le meilleur pays pour etre proprio, mais crois moi, ca vaut quand meme le coup.
Renseigne toi plutot que de calculer :stuck_out_tongue:

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Concernant les taux d’interet qui sont tres bas, la suede et l’angleterre font pression sur la BCE pour qu’ils baissent encore (voir http://www.reuters.fr/locales/c_newsArticl…storyID=8886267 entre autres)

Concernant l’apport, ma conseilliere financiere (tres mignonne, faut se mefier c’est louche :stuck_out_tongue: ) m’a confirmé qu’il fallait au minimum les frais de notaire (elle m’a dit de compter large et de prevoir minimum 10% du bien immobilier)

Et sinon, quitte a flamber du fric dans un logement, autant en devenir proprio

Voila c’etait mon avis qui vaut ce qu’il vaut

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Et bien c’est cool, je vois que ce sujet ne vous laisse pas indifferent :stuck_out_tongue:

Pour ce qui est des modalités de l’achat, je suis deja bien au courant, puisque je suis deja proprio de mon F2.
J’elargie d’ailleurs ma question au reste de la france, vu que je suis Lyonnais :stuck_out_tongue:

Sinon, je pense que je vais re-acheter. Le fait que les taux d’interet soit bas compense quand meme pas mal les prix elevé.
Par contre, ce qui me fait peur, c’est la possibilité d’un crack immobilier (comme en 90).
Et donc j’hesite a rester dans mon F2, plutot que de partir d’investir beaucoup dans un F4…
A voir.

Sinon, quand a garder le F2 en location et acheter un F4, c’est chaud parce que :

  • j’ai besoin de l’argent de la revente du F2 comme apport
  • je peux faire une grosse plus value sur le F2 qui sera exoneré d’impot (logement principal et premier achat), ce qui ne sera pas le cas si je le mets en vente plus tard alors qu’il est en loc.

Que penser vous alors de ces histoires de crack immobilier ?

Ben

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Et sinon, pour tous ceux qui auraient encore un doute en ce qui concerne le fait que devenir proprio c’est cool, je vais prendre un exemple simple :

Appart 2 pièces, 55m², centre ville.

Il y a 8 ans, je payais un loyer de 548€ pour cette surface (charges comprises)
Ma belle mère, aujourd’hui, pour la même chose (strictement) paye plus de 700€.

A vous de voir, mais je ne connais aucun crédit à taux fixe qui vous met ce risque d’inflation sur votre loyer (dont le montant est révisable chaque année si ma mémoire ne me joue pas des tours). Et avec mon credit à taux variable (qui me met pas vraiment non plus ce risque, je vous rassure), aujourd’hui, pour 680€ par mois, je vis dans une maison de 119m² avec 4 chambres et jardin.

A vous de voir, on m’a demandé mon avis, je l’ai donné.

Sinon, un crack immobilier ? pourquoi pas, et alors… y’a bien eu tout plein de crack boursiers… Faut juste savoir garder son sang froid et ne pas vendre… d’ailleurs pourquoi vendre ? Pour des impératifs professionnels ? Ok, whatever, tu va racheter aussi, et donc aux prix du marché, donc au prix du crack… Au final, opération blanche.