Salut,
Comme je commence à gagner ma vie, j’ai aussi envie d’acheter un appart. A voir les prix en région parisienne, on se demande comment ça peut durer. Surtout pour des produits d’un état discutable. Alors j’ai fait quelques recherches pour savoir ce qu’il en était. (il existait un thread assez vieux à ce sujet ici )
Un article de libé est paru le 6 janvier : Propriétaire, un rêve bientôt accessible ?. Il montre que le marché serait en train de se retourner avec d’un côté, les “professionnels” parlent d’un atterissage et d’une stagnation des prix (FNAIM, Century 21…) et de l’autre des analyste qui penchent pour une baisse franche des prix. Le pdg de PAP table sur une baisse des prix de 30 à 40 % sur 4 à 5 ans.
Bon, après, y’a des blogs alarmistes comme j’aimeleKrach qui déclament un peu trop. Le site bulle immobiliere, alarmiste lui aussi, propose de son côté une étude de 140 pages bien documentée sur le phénomène.
Si vous avez d’autres infos/analyses sur le sujet, n’hésitez pas !
Je pense qu’il faut distinguer 2 cas : les primo-acquerants (comme toi ou moi) et les autres (comme ma mère par ex).
Pour nous la valeur future de notre bien est importante car elle conditionne le pret que nous allons souscrire et donc les remboursements pour 10 à 20 ans.
Pour les seconds, c’est moins important : la seule chose qui varie, ce sont les frais de notaire (puisque le prix du logement vendu compense l’acheté).
Est-ce que ça va baisser ou non. nul ne le sait, mais il est à prévoir que tot ou tard personne ne pourra plus acheter, quand je vois qu’avec mon ‘gros’ salaire il faut que j’emprunte pour 20 ans mini… Je me dis que beaucoup ne peuvent rien faire.
Edit : Lorque je parle de prix immobillers, on me rétorque que l’immobillier ne fait que monter. Tous mes interlocuteurs ne savent pas que les prix actuels sont les prix de 1991 et que l’immobillier a eu une forte baisse de 1991 à 1996 (de l’ordre de 50 % en monnaie constante). Et si c’est arrivé une fois, il n’y a pas de raison de ça recommence.
De plus la croissance de ce secteur (qui est statique, rapellons le, ce sont ces caillous, une maison est construite pour toujours ou presque) est -beaucoup- plus forte que la croissance du pib, il y a un pb quelque part.
tout a fait …sur paris ca devient meme hallucinant
j’ai refuse plusieur propositions d’emplois sur paris a cause de ca…
quand on voit que le plus petit deux pieces ( mini quand on a un gamin quand meme ) est à 850 euros par mois en location et 32000 euros à la vente
cela signifique que pour louer il faut gagner par mois au moins 850*4 = 3400 euros brut par mois
un couple peut eventuellement se le permettre ( avec donc 1700 euros par mois ) mais tout le monde n’est pas en couple et ca reste quand meme pres de deux fois le smic et rien que pour la location…tout le monde a paris est donc cadre ?
moi je me demande comment les parisiens font …ou bien si je me doute , 2 h de transport par jour pour venir de loin et payer moins…moi j’appelle pas ca une vie . en ce qui me concerne et sans anti-parisianisme aucun , je ne voit pas l’interet de venir a paris dans ses conditions…non vraiment pas…
maintenant l’achat un petit deux pieces se negocie a 320000 euros si on table sur le temps max de remboursement de 25 ans…un petit taux ( qui n’existe deja plus ) de 3.5 % on se retrouve avec une mensualites de 1104 euros par mois…avec un taux max d’endettement rien que pour cet achat ( donc laisser tomber les pret pour acheter une voiture ou autres truc essentiel dans la vie ) ca fait un salaire mini de
3312 euros NET par mois soit 4140 euros BRUT ( ou 50 000 euros annuel ) …
ca nous fait un beau couple de cadres pour acheter le minimum vital pour elever un enfant de 0 à 5 ans…
pour une personne seule 50000 euros annuel ca represente le salaire d’un ingenieur experimente specialiste.
et il ne peut rien acheter pendant 25 ans ( pas de voitures , pas de voyages , pas de coups durs ect ect ect…)
il rembourse son pret et c’est tout …(qu’on ne me parles pas du salaire qui va evoluer avec le temps , on est meme pas sur d’avoir encore son poste dans 5 ans…ni de faire le meme boulot dans 10 ans )
non là ca marche sur la tete…
et ca ne peux que baisser…Londres par exemple , sur les 4 dernieres années a pris environ 25 % d’augmentation par an …Ca tenait deja mieux pour les speculateurs , car les niveaux de remunerations sont plus eleve ( nettement plus ) qu’en france…mais à un moment donné à force de tirer sur la corde , elle casse , quand il n’y a plus d’argent , ben y’a plus d’argent…
-3% cette année …je connais des speculateurs qui l’ont mauvaise…
alors en france où les salaires des cadres sont nettement plus faible ca ne peut que se casser plus vite…
vous noterez peut etre que je ne parles que de cadres…oui car a mon grand desespoirs , un smicard n’a plus aucune chance d’etre proprietaires du moindre gourbi indecent meme en y travaillant toutes sa vie…
Exclu vous avez dit ?
Je serais aussi d’avis que les prix vont stagner pour un temps, la baisse sera inevitable à plus long terme, dans la mesure ou:
→ le niveau de vie des français ne tend pas à la hausse, il suffit de voir la perte de pouvoir d’achat enregistrée par les foyers modestes.
→ Si l’on regarde une pyramide des âges, on voit rapidement que la population va vieillir trés vite, il faudra bien revendre tous ces logements!
Je pense qu’on est pas vraiment à se demander si ça va baisser, mais quand ça va baisser. Combien faut il attendre donc, je dirais bien 5-10 ans pour voir une franche difference, ce qui est assez long, tout comme un credit sur 20 ans…
M’enfin, ce n’est qu’un point de vue d’un ‹ petit › salaire sans connaissances specifiques qui se pose la même question! 
D’où tiens-tu ce raisonnement?
de toutes les agences immobilieres que j’ai contacte
cela dit c’est partout en france la meme chose :
il faut gagner 3 fois en net ton loyer
donc en brut ca fait 4 fois environ
Mouais… Mieux vaux acheter dans ce cas, le maximum exigible pour l’endettement c’est 33% du salaire global.
A mon avis inutile de focaliser sur Paris, à moins d’avoir un super boulot ou d’hériter d’un oncle d’Amérique c’est injouable. Et pourquoi fustiger la banlieue? La petite couronne est en moyenne à 10-15 minutes du centre de Paris en transports (pas en voiture hein) et les prix y sont bien moins élevés, la qualité de vie est à mon sens bien meilleure qu’à Paris (hors ZUP of course), la densité de population y étant moindre. Maintenant c’est une question de goûts. Mais bon, vu qu’on y trouve de très belles maisons pour le prix d’un F2/3 à Paris, pour beaucoup le choix est vite fait.
Sur cette histoire de prix, propriétaire depuis peu je me renseigne pas mal pour savoir si j’ai fait une connerie ou pas, et je lis tout et son contraire.
Ce qui est sûr (non exhaustif bien sûr):
-Actuellement sur Paris intra-muros on a atteint la limite dans les prix, personne ne peut plus suivre.
-Il y a encore beaucoup de marge en banlieue, les gens qui ne trouvent pas dans la petite couronne cherchent sur des communes plus excentrées.
-Même chose pour la province, certaines villes ont connu en 2005 de très fortes hausses
-Tous les ans le déficit de logements se creuse en Ile de France, on ne construit pas assez de logements par rapport aux nouveaux arrivants.
-Les vieux partent et laissent leur logement, c’est un fait. Que deux mariages sur trois finissent en Ile de France par un divorce en est un autre. Qui dit familles éclatées dit plus de logements, et c’est un vrai problème.
-L’épargne en France représente 3500 Milliards d’Euros. Il ya encore beaucoup de fric dans les lessivières.
Après ça va donner quoi?
Pour moi ça va continuer à monter (ça m’arrange bien!), mais doucement parce qu’on atteint des limites mais à moins d’un gros problème il n’y aura pas de krach, du moins tous les agents immobiliers que j’ai rencontré au printemps dernier au moment d’acheter mon appart étaient confiants sur ce point : plus de hausse délirante, mais les prix ne vont pas se casser la figure.
En même temps dire que ça va baisser c’est déconseiller l’achat, c’est un peu à l’opposé des intérêts de ton agent immobilier Donc niveau objectivité…
les prix que je vient de donner concerne la petite courronne…
faut pas se leurrer…si tout le monde s’y reporte ca fait monter les prix…
la seule facons de bloquer la montée ne viendra pas de la demande mais de l’offre qui au bout d’un moment ne sera pas realiste avec la demande
j’avais trouve un beau studio loft a asnieres sur seine 1180 euros / mois en location…ya pas que paris intramuros qui s’emballe…et c’est normal …ca devient impraticable dans paris meme , donc tout le monde se rue sur la proche banlieue…et les prix montent…
en fait pour la petite anecdote , tant qu’on autorisera des gens non professionnel à acheter un bien pour le revendre le mois d’apres , les prix monteront…
a mon humble avis il faut reguler trois marché dans un pays…le reste peut etre liberal et tant mieux …mais il y a trois choses fondamental :
- avoir un toit
-avoir a manger - se soigner…
on regule le dernier marché
on a pas encore trop de soucis sur le deuxieme
mais le premier c’est du n’importe quoi
Et si je te dis que j’ai eu le même son de cloche après l’achat, y compris chez le notaire? 
Et tu sais ça n’arrange pas forcément une agence d’avoir sur les bras un bien surcoté qu’ils n’arrivent pas à vendre, donc avoir des prix trop hauts n’est pas une bonne nouvelle pour eux non plus. Maintenant c’est sûr que ce n’est pas la source la plus fiable.
Pas exactement, il y a un impôt sur la plus-value qui douille très très méchamment si tu revends moins de six ans après l’achat, c’est justement fait pour éviter la spéculation pure et que les prix ne s’envolent trop. Quand à ton loft, ben oui si tu cherches à Asnières forcément ça fait mal. Par contre à Sarcelles ils revalorisent une vielle friche industrielle pour en faire des lofts à un prix d’ami
Blague à part, chercher autour de Paris c’est risquer la rupture d’anévrisme à chaque annonce immobilière. Malheureusement faut aller (un peu) plus loin…
Edit : Ah, et autant pour moi, je suis allé trop vite quand j’ai dit « petite couronne ». Je pensais plus aux communes bordant la grande ceinture, et c’est vrai qu’on est plus prés de la grande couronne que de la petite… Sûr que Asnières, Issy, Alfortville, Boulogne et Cie sont devenues inabordables.
[quote=« Sylvestre, post:7, topic: 26871 »]Mouais… Mieux vaux acheter dans ce cas, le maximum exigible pour l’endettement c’est 33% du salaire global.
(…)
Après ça va donner quoi?
Pour moi ça va continuer à monter (ça m’arrange bien!), mais doucement parce qu’on atteint des limites mais à moins d’un gros problème il n’y aura pas de krach, du moins tous les agents immobiliers que j’ai rencontré au printemps dernier au moment d’acheter mon appart étaient confiants sur ce point : plus de hausse délirante, mais les prix ne vont pas se casser la figure.[/quote]
Ca dépend. Quand tu atteint les limites (genre 25 ans à 33% d’endettement), le coût du crédit peut représenter plusieurs dizaines d’annèes de loyer. Sans compter les impôts et charges diverses liées.
[quote=« Sylvestre, post:10, topic: 26871 »]Et si je te dis que j’ai eu le même son de cloche après l’achat, y compris chez le notaire?
Et tu sais ça n’arrange pas forcément une agence d’avoir sur les bras un bien surcoté qu’ils n’arrivent pas à vendre, donc avoir des prix trop hauts n’est pas une bonne nouvelle pour eux non plus. Maintenant c’est sûr que ce n’est pas la source la plus fiable.[/quote]
Les notaires ont eu leurs honoraires multipliés par 2 en région parisiennes sur les 10 dernières années. Ils sont pas forcément objectifs non plus :P.
Je vois de plus en plus d’annonces rester longtemps actives. Et les propriétaires me relancent aussi. Il doit y avoir une raison.
exemple vecu dans une agence immobiliere de boulogne :
j’attendais l’agent pour une visite quand un monsieur est entrée en interpellant par son prenom l’agent
- je viens de signer pour un 4 pieces à 25 000 le m² avec une petite vieille, il est toujours à 40 000 sur boulogne ?
-oui - ok , vous me le faites partir à 32 000 ?
- ok j’ai un acheteur a ce prix ca devrait prendre pas longtemps
- ok je repasse demain pour regler tout ca
- ok a demain
ca devrait etre illegale…
le coup de la taxe , je la connais , mais les tarifs pratique font que ca devient quand meme rentable je pense
non le seul dispositif legal qui peut freiner ca viendra du fisc certes mais plutot de l"ISF
plein de parisiens ( et ce qui est malheureux c’est que dedans sont compris des petits vieux qui possedent leurs biens pour y vivre depuis bien longtemps) sont avec le jeu de la speculations assis sur un mine d’or qui les assujeti à l’ISF , malgre des revenus " normaux "
depuis cet ete le fisc recalcule pour pas mal de monde et nombreux sont ceux qui ont eu la mauvaise surprise de devoir la payer…
ca , ca devrait calmer la speculation , mais pour le moment tout le monde reste assez discret la dessus
[quote=“Patryn, post:12, topic: 26871”]j’attendais l’agent pour une visite quand un monsieur est entrée en interpellant par son prenom l’agent
- je viens de signer pour un 4 pieces à 25 000 le m² avec une petite vieille, il est toujours à 40 000 sur boulogne ?
-oui - ok , vous me le faites partir à 32 000 ?
- ok j’ai un acheteur a ce prix ca devrait prendre pas longtemps
- ok je repasse demain pour regler tout ca
- ok a demain[/quote]Des fois je comprends vite, mais il faut m’expliquer longtemps: je ne comprends pas ton exemple, cette conversation.
Dans la conversation un gars a acheté à un particulier une maison à très bas prix, et veut le revendre aussitôt en montant le prix (il l’a acheté 25k le m² et il le revend à 32k).
Personnellement je me pose aussi la question des prix immobiliers, vu que cette année on s’est décidé à acheter.
Cela dit, je n’ai pas la même vision du fric que Sylvestre par exemple : je veux dire, si je trouve une maison qui me plait, à un prix dans mes cordes, je vais l’acheter et je vais pas ensuite regarder si j’ai fait une connerie. Je vais profiter de ma maison
Pour les primo-acquéreurs, il y a quand même aussi la notion « d’être proprio » et d’avoir la maison de ses rêves : y a pas QUE la notion de fric.
Retarder constamment l’achat sous prétexte que « ça peut baisser », c’est à mon avis risqué. Quand t’achètes une maison, t’en profites aussi, malgré tout.
Dans ma région, je vise une belle baraque ou un appartement de 150m² avec peut-être un jardin (perso je m’en fous mais ma femme y tient) pour 200 000 euros sur 20 ans. Je pense qu’il y a moyen de trouver un truc correct dans ces prix là.
Juste ma petite remarque : tous les indicateurs sont dans le rouge
- Les prix baissent (ou au pire augmentent moins vite)
- Les taux montent
- Les delais de vente montent
- Le prix des locations baisse
- Le nombre d’articles de presse suggérant un ‹ kach › augmente de semaine en semaine.
- Les femmes se plaignent
La problématique c’est que ceux qui achètent un logement aujourd’hui le voient comme un investissement. Cela suppose que les prix montent (sinon c’est pas un investissement, mais une charge). Or, qui peut investir, les plus riches. Et surtout ceux qui ne possèdent pas de logement (a quoi bon en avoir 2). Or tout ceux-la ont acheté ces dernières années. Ils ne vont pas s’ammuser à deménager juste pour réinvestir (en plus ils ne gagnent rien à ce jeu). La tension sur les prix est donc moindre, ce qui rend la hausse moindre, ce qui baisse l’interet de l’investissement (c’est récursif).
Dès que la baisse sera ammorcée (il me semble que c’est le cas non ?), cela va aller très vite (très vite c’est un à deux ans), puisque les investisseurs n’auront plus interet à acheter et pour les autres, ils auront interet à faire patienter les vendeurs…
Juste une petite apparté, dans mon entreprise et celle de ma copine (qui est comptable immobilière), ils vendent à tour de bras leur immobilier pour le louer, c’est bizarre…
Certes, mais si je prends mon cas personnel. Je loue pour 700 €/mois un appart de 50 m² à 10min du centre-ville et en bordure du parc du chateau (en 5 min à pied je suis en pleine nature). Le tout avec cave, parking couvert, terrasse. Si je voulais la même chose en proprio ça me couterait le double. Donc non être proprio ne permet pas toujours d’avoir le logement de ses rêves.
C’est une image juste
Je suis un peu dans ton cas, je paie pas trop cher de loyer (600 € un 72m²+jardin à deux à saint cyr l’école, copaing:)). Et je devrais aussi payer le double par mois pour avoir la même chose…
[quote=“FMP_thE_mAd, post:14, topic: 26871”]je veux dire, si je trouve une maison qui me plait, à un prix dans mes cordes, je vais l’acheter et je vais pas ensuite regarder si j’ai fait une connerie. Je vais profiter de ma maison :P[…]il y a quand même aussi la notion “d’être proprio” et d’avoir la maison de ses rêves : y a pas QUE la notion de fric.[…]Retarder constamment l’achat sous prétexte que “ça peut baisser”, c’est à mon avis risqué. Quand t’achètes une maison, t’en profites aussi, malgré tout.[/quote]yes![quote=“zontrax, post:15, topic: 26871”]La problématique c’est que ceux qui achètent un logement aujourd’hui le voient comme un investissement.[/quote]tsst tsst!
C’est clair que pour un achat immobilier pour sa résidence principale il faut regarder si la revente pourra se faire sans trop de casse et qu’il y a plus d’investissement qu’en louant où on jéte l’argent par les fenêtres. Mais sinon acheter sa résidence principale c’est être chez soi, faire les install que l’on veut, et l’avoir à 100% plusieurs années après.
Après on peut lire certains article ou calcultatrices internet comparant les bienfaits de la location avec investissement financiers plus intéressant que l’investissement dans sa baraque. Mais si le but est d’être chez soi on s’en moque. Il faut simplement éviter de faire de grosses conneries. Et pis dans les articles qui présentent la location comme plus interessante il faudrait voir quel est le revenu des ménages en question. Parce que quelqu’un qui loue mais qui lui reste que dalle pour investir à côté je ne vois pas l’interêt. Il faut avoir un revenu assez confortable pour cela.
Si on attends que ça baisse tout le temps ce n’est pas la peine. Quelqu’un qui veut faire un projet pour sa résidence principale il le fait à un moment donné de sa vie pour le long terme sans doute, mais pour utiliser tout de suite contrairement à l’investissement style Besson . Je veux dire que si j’achète un appart 100 zlotys et quelques années plus tard je le revends 70 zlotys j’aurais profité de mon appart et capitaliser quand même 70 zlotys. J’aurais perdu sur la valeur de l’appart mais j’aurais profité de cet appart à un moment de ma vie en l’installant comme je veux et avec les plans que je veux sans penser au moindre trou de cheville. edit: Evidemment le mieux est de faire une plus value mais ce n’est pas la priorité.
Pour moi le choix entre location et achat se situe plus sur le plan de la mobilité géographique.
edit : je parle pour la province où même si ça a pas mal augmenté ça reste 2 fois moins cher qu’à Paris. Mais dans la dernière couronne parisienne on trouve des prix de province. Sinon près de Paris c’est inabordable.
Moins 8 zlotys de frais de notaires, les impots, les intérêts et les charges que tu paies aussi quand tu achètes.
Et les 30 zlotys, tu dois quand même les payer, hein…
Je vois pas comment on peut capitaliser en vendant moins cher ce qu’on achète
[quote=“kaneloon, post:18, topic: 26871”]Moins 8 zlotys de frais de notaires, les impots, les intérêts et les charges que tu paies aussi quand tu achètes.
Et les 30 zlotys, tu dois quand même les payer, hein…Je vois pas comment on peut capitaliser en vendant moins cher ce qu’on achète :P[/quote]
ok ok. Le mot capitaliser n’est pas le bon. Mais si j’achètes une voiture 100 et que je la revends 70 je n’ai certes pas capitalisé mais je ne la revends pas que dalle. La diffèrence avec un appart c’est que les 70 c’est à crédit sur une longue durée, je n’aurais pu les sortir de ma poche en une fois.
Bon on est d’accord qu’on prends un exemple correspondant à un krach boursier (100->70) parceque si on perds 3% on s’en fout si on ne fait pas cela pour l’investissement pur. Je laisse de côté les 4 ou 10% les frais de notaires (neuf ou ancien).
Réflexion à “haute voix”. J’achète à 100, je la revends 5 ans plus tard à 70. Je dois rembourser 100 à ma banque, j’ai capitalisé selon les taux pendant cette période, je dis n’importe quoi, 12. L’acquéreur me file 70. Reste 30 à rembourser à ma banque - les 12 capitalisés, ce qui fait qu’il reste 18 à filer à la banque. Reste que dalle pour investir. gloups. rebelotte à zéro pour acheter un nouveau bien. Bon heureusement que j’ai choisi un coin côté. :P. Tu as raison ça fait mal. edit:Mais si je compare à la location je n’aurais rien gagné non plus, mais avec un bien pas à moi.fin edit
Tandis que sans crack mais sans plus value ça le fait. J’achète à 100, je la revends 5 ans plus tard à 100. Je dois rembourser 100 à ma banque, j’ai capitalisé selon les taux pendant cette période, je dis n’importe quoi, 12. L’acquéreur me file 100. Reste 0 à rembourser à ma banque - les 12 capitalisés, ce qui fait qu’il me reste 12 comme capital.edit:Mais si je compare à la location finalement j’ai capitalisé 12. Toute façon dans un achat y’a une prise de risque fin edit
edit: Au sujet de ces calculs la calculatrice de la société générale est très bien faite : http://par.societegenerale.fr/EIP/resource…ome/prets_immo/
C’et vrai si tu fais construire, c’est un cas très marginal. La plupart des logements sont des appartements et surement pas des neufs.
Oui, mon rêve est de posséder ma maison (en bois, je la veux en bois) pour la construire selon mes désirs et faire de la domotique à tous les étages. Mais pour le moment c’est pas possible (plus de terrains constructibles dans le coin) et en plus trop cher (rien à moins de 500 000 €, oui tu as bien lu). Donc pour le moment je me contente de ma location (où je peux presque faire ce que je veux). Mais oui, je considère qu’acheter est une connerie en règle générale, mais louer à un particulier aussi (c’est pire même). Car il faut assumer les tracas associés à la propriété (en gros soit il faut être bricoleur, soit accepter de se faire sodomiser par les artisans). Je considère que le logement est un cout et le cout de l’option achat est trop important, pour le moment.
Edit : utilisation de la calculette SG
J’emprunte 130 000 € sur 20 ans à 4%, je rembourse donc 800 € par mois (le max pour mon salaire)
Je revends 5 ans plus tard : il me reste 108 000 € à rembourser (j’ai payé 48 000 € à la banque)
Je rachete un bien équivalent au prix x, le mien je le revends y=x puisque équivalent, je dois donc débourser y/10 en frais de notaire
soit 13 000 € si le marché à stagné (plus s’il a augmenté, moins sinon)
donc en 5 ans le logement aura couté 26 000 € d’interets + 13 000€ de Fdn = 39000 € soit 650 € par mois sans compter les travaux et les impôts fonciers. et j’aurais capitalisé 22 000 €
Si les prix montent de 10 % par an je capitalise 1 000 € (le logement est revendu 210 000€), en fait pour être gagnant, il faudrait que les prix baissent.
Resultat de cette petite analyse sur un coin de table : a qui profite le crime (la hausse) ? Surement pas aux acheteurs…