Chasseurs immobiliers : des expériences ?

BlaBla
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[quote=“ced1er, post:19, topic: 45549”]Sur le site que tu donnes en exemple, c’est 2,5% minimum.
Si on part sur les 5% max pour éviter les mauvaises surprises, d’un truc disons à 200k€ : ca fait 10 000 roros (je ne connais pas ton budget, mais c’est pour parler concrètement).
Effectivement, on peut considérer que ça taxe beaucoup pour quelque chose qu’on peut peut être faire soi même, et que ca fait cher la minute de son temps économisée.

Piaz : la vente aux enchère à la bougie ? on visite les appart’ et un soir celui qui met le plus l’emporte ?[/quote]
Chez d’autres, la tranche varie de 1,5 à 4% si mes souvenirs sont bons.
Le truc, c’est que le pourcentage est déterminé dès le départ, en fonction de tes critères et de la difficulté de la recherche. Tu sais à quelle sauce tu vas être mangé, et tu peux valider ou non ce devis. C’est sûr que si c’est 5%, je vais sans doute y réfléchir à deux fois…

Après, effectivement, c’est beaucoup d’argent. Mais moins qu’une agence quand même.
Le truc serait alors de me résoudre à passer directement de particulier à particulier. Mais le temps, c’est pas non plus seulement une histoire de pur confort, c’est aussi que bêtement, le temps, je ne l’ai pas. Du tout. En vrai.
(Mon temps passé sur ce forum aujourd’hui en étant un contre-exemple marquant, certes, mais très contextuel)

Et je veux bien des précisions sur ces affaires obscures et louches de bougie aussi B)

Edit post-piaz : heuuu oui, même après avoir lu le lien. J’ai les neurones en pleine extinction aussi B)

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Les ventes à la bougie sont des ventes aux enchères d’immeubles opérées par des notaires pour le compte de particuliers. Etant aux enchères, il est possible de récupérer des biens pour des sommes plus correctes que par un agence. Mais la concurrence existe (de professionnels notamment) et les garanties à offrir sont assez élevèes (chèque de consignation pour participer) et surtout, si on n’obtient pas le prêt souhaité, c’est mort : il faut quand même acheter…

http://www.encheres-paris.com/pns/fr/achet…php4?sous_nav=5

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Mmm, ok, merci pour les explications.
Tout cela aurait tendance à me conforter dans l’idée que bobo tête. Et que plus on me guidera, plus je serai contente.
Génération d’assistés… B)

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attention aux fausses bonnes affaires de la vente à la bougie , un ami de ma copine notaire m’a dit que sur les 5 dernieres annees , les biens sont vendus au meme prix que le prix du marché , voire meme parfois audessus que le prix du marché du fait du systeme d’enchere et du " ici je fait une bonne affaire " .

de plus , les notaires se sont deja accaparé les lots les plus cool . et les lots cools qui sont dispos s’envolent au niveau tarif.

de plus comme dit Piaz , si t’as pas le pret tu payes une amende .

concernant Paris , il m’etait venu à l’esprit le schema suivant :

acheter un immeuble degueullasse insalubre , l’abattre , et reconstruire derriere .
le prix de la ruine correspondait souvent aux prix des terrains sympas pas trop loin de paris . par contre le prix de ce que tu fait construire est incomparablement plus bas que si tu devais l’acheter deja construit . donc interressant a partir d’un certain type de biens . pour des petites surface c’est tres cher sauf…

sauf si tu arrives à monter un projet avec 2-3 Amis voulant egalement devenir proprietaires . là ca devient super rentable , pour un prix X tu peux avoir pratiquement le double en surface . de plus tu peux monter un projet “maison verte” signer des partenariat avec la mairie et recuperer des subventions et economie d’impots . tu peux meme prevoir un ou deux apparts vide en location qui serviront à aider au remboursement de prets ( au prorata de la participation de chacun dans le financement ) . de plus ca permet de monter une SCI et les avantages fiscaux qui en decoule, encore plus si un des amis est liberal . ca beneficie à tout le monde .

ca s’est fait en Allemagne dans la ville de freibourg notamment . le resultat est hallucinant et c’est pas de la colloc , tout le monde à son propre appart .

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ahahah … pardon, c’est sorti tout seul.

Sans rire, vu le niveau d’endettement des ménages, la longueur des prèts et les taux qui remontent, ca risque de faire très très mal d’ici pas longtemps. Un peu comme ce qui se passe aux USA à l’heure actuelle en fait. Remember 91-93.

Enfin, je dis ca je dis rien. My 2 cents.

Bon courage dans ta recherche.

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ouaip , mais que veut tu ? c’est les prix

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Que ca soit les prix, d’accord, que ca les vallent, c’est autre chose. Je trouve ca dingue que des durées de prèts sur 2 voir 3 générations pour se loger dans un taudis et/ou clapier ne fassent sciller personne. Je sais pas, je suis peut-etre un extra-terrestre ?
Enfin bref, le point de rupture étant atteint, l’immo va se casser la gueule, et on pourra peut-etre acheter un appart sans que ca nous coute à la fois un rein, un poumon, un bras et une couille.

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pas de digression, mais +1

Le chasseur immobillier me semble être une nouvelle race de rapace… Quelle est sa responsabilité s’il te refile un bien pourri (genre près d’un incinérateur en construction ou d’un futur échangeur)

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a croire que les vautours attirent les coyotes.

ouais,ca fait une surcouche avec l’agent immobilier.
pourquoi ne payer qu’un intermédiaire si on peut en payer 2?

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[quote=“Pollux, post:27, topic: 45549”]Que ca soit les prix, d’accord, que ca les vallent, c’est autre chose. Je trouve ca dingue que des durées de prèts sur 2 voir 3 générations pour se loger dans un taudis et/ou clapier ne fassent sciller personne. Je sais pas, je suis peut-etre un extra-terrestre ?
Enfin bref, le point de rupture étant atteint, l’immo va se casser la gueule, et on pourra peut-etre acheter un appart sans que ca nous coute à la fois un rein, un poumon, un bras et une couille.[/quote]

helas le point de rupture n’est pas du tout atteint encore . Paris est une des capitales les moins cher d’europe de ce point de vue . Et il ya encore de la marge de progression par rapport au autres capitales d’europes .

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A ma connaissance Paris est justement une des capitales les plus chères avec genre Londres ou Luxembourg en tête. Ce sont des villes comme Berlin ou Bruxelles qui sont parmi les plus attractives d’un point de vue strictement financier.

Par contre on va peut-être devoir ouvrir un thread sur le prix de l’immobilier vu que ce n’est pas trop le sujet ici B)

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[quote=“yavin, post:31, topic: 45549”]A ma connaissance Paris est justement une des capitales les plus chères avec genre Londres ou Luxembourg en tête. Ce sont des villes comme Berlin ou Bruxelles qui sont parmi les plus attractives d’un point de vue strictement financier.

Par contre on va peut-être devoir ouvrir un thread sur le prix de l’immobilier vu que ce n’est pas trop le sujet ici B)[/quote]

ok je pense qu’un autre thread serait interressant mais voici ce qui me fait dire que Paris à encore de la marge de progression

prix-villes.jpg335×536 23.4 KB

Et le corrollaire c’est que la province à egalement tendance à rattraper paris dans la mesure ou elle est bien connecté par TGV par exemple . ( Aix en provence est au meme prix que Paris maintenant )

donc on peut voir qu’il y a encore de la marge de progression helas.

Juste pour la petite histoire anecdote perso :

j’ai signé un compromis de vente en Janvier de cette année et je signe la vente ( hasard) aujourd’hui par procuration . Ce bien est a strasbourg .Entre le moment de la signature du compromis et aujourd’hui mon bien à fait une plus value de 55 000 euros. Et croyez moi que si à premiere vue je pourrais m’en rejouir , à regarder de plus pres je me rends compte que c’est n’est pas positif du tout . Pourquoi ca à grimpé autant ? plusieurs facteurs , des taux encore bas, un penurie de l’offre , une demande constante et boosté recemment par la “sarkosette” et un effet TGV . et pourtant le point de rupture est annoncé depuis 2 ans . certes paris n’a pas l’effet TGV , mais il beneficie toujours de la penurie de l’offre par rapport à la demande et surtout la sarkosette à un effet extremement negatif . On a frolé le ralentissement et la stagnation des prix mais cela à repris grace à la loi qui fait du credit d’impots par rapport au taux d’interets . Pourquoi ? car l’offre etant tres peu elastique , cette mesure incitera des gens à passer le cap de l’accession ( et je ne leur jette pas la moindre pierre ) . Seulement en attaquant sous cette angle tous les effort de pseudo regulation du marché depuis 3 ans ont ete jeté au orties . De plus le niveau de prix etant encore loin ( a peu pres la moitié des villes europeennes les plus cheres ) de ce qui est le plus onereux en europe . la hausse à repris .Ca se sent d’abord en province et du fait des effets de seuil de revenu on a une grande proportions qui cherchent à acheter maintenant . mais ca va venir à Paris incessamment sous peu , car les prix etant globalement plus elevé , les taux le sont aussi , et c’est un joli cadeau( empoisonné) fiscal sous forme de credit d’impots . Effet kiss cool , les valeurs augmentants , le peu que l’on gagne en credit d’impots est plus que perdu sur le prix du bien les frais de notaires et les taux en remontée nette .

bref pas encore gagné selon moi la descente des prix . ( mon analyse à moi que j’ai )

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Plus value 55000 euros tu rèves éveillé … m’enfin si c’était le cas tant mieux pour toi. Ceci dit, les taux remontent, les logements partent de plus en plus difficilement (forcement les AI disent le contraire, c’est dans leur interet), et 80% des gens ne peuvent plus acheter sur Paris autre chose qu’un clapier de 30m². D’autant plus que les titres comme Natixis se cassent la gueule en bourses et encore plus depuis la crise des subprimes aux USA, bref les banques vont réfléchir à 2 fois avant de préter. Et c’est pas la sarkozette qui va freiner tout ca. Le ralentissement et la stagnation des prix sont là depuis 1 an, ca fait 2 ans que l’immo est en sur-régime ; faut bien que ca pete un jour. En effet, les salaires ne suivent plus (ben ouais le salaire d’un parisien est pas le meme qu’un londonien, luxembourgeois ou même un suisse), même si jusque là le marché était maintenu par des taux relativement interessant, là c’est bien fini. La rentrée va être difficile …

C’est mon avis à moi que j’ai.

Pour finir, je reprends l’exemple d’hier juste pour rire :

Prix appart/maison : 215 000,00 €
Prix au m² : 5 810,81 € (37 m² annoncés)
Apport initial : 15 000,00 € (admettons)

Simulation :

Taux annuel : 4,0% (taux fixe on va dire)
Durée du prèt : 35 ans
Montant du prèt : 200 000,00 €
Montant des mensualités : 885,55 €
Coût du prèt : 171 930,78 €

huhuhu … B)

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Prix moyen d’un bien ne renseigne sur rien : la surface est égale, le type de logement ? Que représente Paris ? Et puis les salaires de Londres et Luxembourg sont les même que les parisiens.

J’ai aussi vu le fameux classement où Paris était 2eme : c’était le prix au m²

Mon analyse à moi : les états-unis ont 2 ans d’avance sur nous (c’est tout !)

Ah oui : statistiques de la fnaim : baisse de 1.5% sur l’ancien ce mois ci (et la fnaim est soupçonnée de gonfler ses chiffres)

[quote=“Pollux, post:33, topic: 45549”]Prix appart/maison : 215 000,00 €
Prix au m² : 5 810,81 € (37 m² annoncés)
Apport initial : 15 000,00 € (admettons)

Simulation :

Taux annuel : 4,0% (taux fixe on va dire)
Durée du prèt : 35 ans
Montant du prèt : 200 000,00 €
Montant des mensualités : 885,55 €
Coût du prèt : 171 930,78 €[/quote]
Surtout qu’au premier de ces événements :

  • Relation amoureuse soutenue
  • Gamin
  • Mutation (volontaire ou non)
    Il va falloir revendre tout ça
    au bout de 5 ans : argent donné à la banque 60 * 885.55 = 53133
    capital remboursé : 14512
    Argent jeté par les fenetres (selon l’expression consacrée) : 40621€ (soit 677 € par mois)

Et ne pas me faire le coup de la plue-value, il va falloir racheter un bien de valeur équivalente (ou bien plus cher). Et je ne compte pas les différents frais/impots…

Edit : ma théorie a moi : ces sont les proprios sans prêt sur les épaules qui s’échangent des biens : pour eux le prix est pas un problème, ils ne payent que la différence + les frais. Mais ceux là vont pas jouer à ce jeu éternellement, la génération baby boom va partir à la retraite et pas forcement rester à Paris.

Conclusion : investissez les bords de mer encore libre !!! (il y en a des pas chers)

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arf ! je suis demasqué mon comptable est sur la zone .
pfff…bon passons

un pret sur 35 ans , ca ne se fait pratiquement jamais , 30 ans max si tu as moins de 30 ans justement , et le taux de 4.8 hors assurance environ . ton calcul est optimiste . hors meme si les prix baissent ( et franchement je le souhaite ) les taux remonteront . petit calcul . l’immo se casse globalement la gueule de 20 % ( gros crash quand meme ) et les taux remonte juste d’un point pour une duree longue genre 25 ans . soit 4.6 + 0.3 d’assurance + 1 pour l’augmentation soit un taux de 5.9 % .

tu veux emprunter sur 25 ans avec des mensualité de l’ordre de 900 euros ( ce qui signifie que tu gagnes au moins 2700 euros Net par mois , c’est pas degueulasse en france )
ton maximum empruntable est de …140 000 euros ( refais le calcul si tu veux )

maintenant ce bien à 200 000 euros , avec sa claque de 20 % dans la gueule , il passe à 160000 euros auquel tu rajoute les frais de notaire ( on va dire que tu zappe l’agence ) soit + 8 % en gros . donc il te coutera 172 000 euros .

tu peux pas te le payer . sauf si tu dispose de 32 000 euros d’apport personnel . sachant que pour faire un pret sur 25 ans il faut moins de 35 ans . que tu as commencé à travailler à 25 environ ( ce qui correponds grosso modo au nombre d’année d’etudes necessaire pour justifier un salaire de 2700 euros net ) tu as 10 ans pour te constituer ce capital , mais comme il faut se loger , vivre , et payer ses impots de jeune cadre celibataire c’est jouable mais difficile d’epargner 3200 euros / an .

donc en gros l’immo va baisser ( et encore pas sur ) mais on les volume d’emprunts vont se casser plus vite la gueule que les baisses de prix et au final tu ne pourra te payer qu’ encore plus petit que ce que tu peux faire aujourd’hui en esperant une baisse hypothetique .

et ce que je te dit , tous les investisseurs le savent . car le m² locatif lui n’a aucune raison de baisser . et du coup les transaction continuent de plus belle avec l’appel du pied du credit d’impot sur les interets du prets . ( qui ne rentre pas dans le calcul de tes revenu pour determiner ta capacité d’endettements ).

donc mon conseil ? acheter aujourd’hui ce que vous pouvez meme si c’est cher . car ca le sera encore plus demain pour vos portefeuilles ( peut etre pas pour les vendeurs mais c’est pas ca qui vous interresse ) .

edit :
Pour recoller au sujet concernant les chasseur immobiliers : si tu rajoute en plus 4 % de la valeur du bien
ca fait monter si haut la facture que tu peux te retrouver à ne pas avoir le volume d’emprunt suffisant . perso je ne conseille pas . ( 4% c’est enorme )

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Ouais, c’est dégueulasse, d’abord on me fait monter à Paris pour le boulot et ensuite on m’empêche d’acheter chez moi avec mon salaire de parisien ! Je suis outré.

Quant à ma recherche, ben 'tain, je regrette de pas avoir de taf ailleurs qu’à Paris (en plus je suis pas particulièrement fan de la ville)… Va falloir que je monte ma boîte ailleurs, moi !

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Il y a 15 ans, c’était -50%… et les prix étaient justement au niveau actuel. Mais bon l’histoire ne s’est jamais répétée, c’est bien connu !

Edit : parce que ça m’agace, un investisseur diversifie son investissement et surtout privilégie les valeurs mobilières plus disponibles. On ne met pas tous ses oeufs dans le même panier, surtout s’il y en a beaucoup et que c’est un sac de superette.

Enfin, ce qui me choque (vraiment), c’est que j’ai justement le salaire pas dégueu que tu cites, de l’argent disponible et pourtant je ne peux pas me payer plus de 30 m² ou alors à 75km de mon boulot (sauvons la planète). Mais comment font les caissières de superettes ?!?

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j’avais plutot entendu le crash de 1995 aux alentours de 25 % .
je verifie

edit : je vous comprends à fond Zontrax et Piaz . meme si je suis proprietaire , je ne cautionne pas cette montée .
mais sachez que la folie immobiliere qui a pris les menages est sans precedent . que la penurie de logement est toujours là contrairement à 1995 . et que les gens n’accepteront pas facilement de se faire deposseder des effort d’une vie surtout quand ils y sont fiscalement encouragés . De plus le niveau est encore " raisonnable" par rapport aux autres capital . De fait ( mais c’est uniquement mon avis ) dans le meilleur des cas il y aura une baisse mais rien de comparable au crash de 1995 .

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Ben voilà, pareil (enfin, on est deux, mais du coup on veut plus grand, et impossible d’avoir plus de 50 m² !)

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Je viens apporter mon grain de sel, vu que je viens d’acheter un 2 pièces à Saint Denis ( 9-3 wesh wesh, tout ca… )

C’est un 37m² avec grand balcon est parking, dans un immeuble très récent, je l’ai payé 142000€. Déjà, c’est pas cher pour la région parisienne, surtout que je suis dans la très proche couronne à 50m d’un métro. C’est l’ “effet 9-3”, le même appart dans le 92 aurait couté 10000€ de plus minimum. Les gens n’ont pas encore capté que le sud de st denis était devenu un quartier d’affaires depuis que le stade de france a été construit, et n’est pas une zone de non droit, tant mieux pour moi.

Pour dire un truc qui a à voir avec le sujet initial du thread, je dirais à Laptite que ca ne m’a pas pris tant de temps que ca à trouver. Certes ma recherche s’est étalée sur 2-3 mois, mais à raison de quelques heures sur internet par semaine ( à la portée de n’importe quel geek ) et 3 samedis “opération commando” où j’ai visité jusqu’à 6 apparts d’un coup. Donc 3 jours de temps libre pour chercher un appart ca peut être suffisant si on a bien cherché sur le net avant.

A propos du prix, pour ceux qui craignent le crash, je leur dirai que je le crains aussi, mais pour l’instant si les prix sont élevés, c’est parce que les loyers sont super chers. J’ai calculé que sans plus-value, il me suffit de 2 ans pour rentabiliser les frais de notaire ( seule perte nette due à l’achat ), après je ne perdrai plus que les intérets de mon pret, soit 250€/mois ( et ca diminue au cours du temps ) au lieu d’un loyer à 750€. C’est une durée super courte, donc beaucoup de gens sautent le pas. ( Bon, tout le monde n’a pas les prets à taux zéro + employeur + taux-réduit-merci-papa-qui-bosse-dans-une-banque mais quand meme ). Evidemment, ce n’est pas la même chose si on a peur du 93 et qu’on veut à tout prix vivre à Boulogne…

Je partage votre avis sur le fait que les tarifs sont délirants depuis longtemps ; c’est vrai que je ne m’attendais pas vraiment à acheter à St Denis en sortant d’un super école d’ingé et que je me demande ce que font les gens qui peuvent vivre à paris ou meme seulement dans le 92. Mais le fait est que ca aurait déjà du se casser la gueule depuis 2 ans, que ca stagne gentillement sans chuter pour l’instant, et que même l’immonde crash de 1993 n’a pas fait chuter les prix de 50%, n’en déplaise à Zontrax.

Quand au crash aux US, il est super violent mais les paramètres sont quand même différents en France. Aux US, les banques ont prêté à des ménages à risques sur des longues périodes, avec des taux VARIABLES ( c’est courant là bas mais pas chez nous ). Quand tu empruntes sur une longue durée, tu paies énormément d’intérets tous les mois ( genre 750$ + 250$ de remboursement de capital ). Donc si les taux remontent de facon importante et que ta capacité de remboursement reste à 1000$/mois, ben les intérets dépassent ce que tu peux rembourser, et c’est la banqueroute. C’est un scénario qui ne correspond pas au marché des prets en France.