Chasseurs immobiliers : des expériences ?

BlaBla
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Mon exemple est volontairement optimiste pour illustrer le fait que la majorité ne peut payer autre qu’un clapier de 30m² et qu’on marche sur la tete.

[quote=« Patryn, post:35, topic: 45549 »][snip]

donc en gros l’immo va baisser ( et encore pas sur ) mais on les volume d’emprunts vont se casser plus vite la gueule que les baisses de prix et au final tu ne pourra te payer qu’ encore plus petit que ce que tu peux faire aujourd’hui en esperant une baisse hypothetique .

et ce que je te dit , tous les investisseurs le savent . car le m² locatif lui n’a aucune raison de baisser . et du coup les transaction continuent de plus belle avec l’appel du pied du credit d’impot sur les interets du prets . ( qui ne rentre pas dans le calcul de tes revenu pour determiner ta capacité d’endettements ).

donc mon conseil ? acheter aujourd’hui ce que vous pouvez meme si c’est cher . car ca le sera encore plus demain pour vos portefeuilles ( peut etre pas pour les vendeurs mais c’est pas ca qui vous interresse ) .[/quote]

Je ne suis pas sur de te suivre, tu dis que l’immo va (ou peut) baisser, mais en meme temps il est plus prudent d’acheter aujoud’hui a cause de la remonter du taux d’interet, qui, dans l’hypothese d’une baisse de l’immo risque de couter plus cher au final ? C’est ca ?

Même si les taux remontent et dans le cas d’un krach immo, il est plus interessant d’emprunter une somme un peu moins importante (puisque le prix du bien aura baissé), les mensualité seront moins lourdes pour une meme durée de prèt même si le coût du crédit est un peu plus cher, tu es gagnant au final.

Illustration par un exemple :

200 000€ sur 20 ans à 4% : 1 211,96 €/mois → 290 870,56 € remboursés (cout du crédit 90 870,56 €)

entre temps krach immo, baisse du bien de 20% et remonté des taux de 4% à 6%

160 000€ sur 20 ans à 6% : 1 146,29 €/mois → 275 109,53 € remboursés (cout du crédit 115 109,53 €)

Donc vaut mieux attendre que ca se casse la gueule.

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Merci pour ton feedback, mais tu oublie les charges, les eventuelles travaux, les taxes. Tu es propriétaire et non plus locataire, il ne faut pas oublier ce genre de chose dans le calcul.

Je ne veux pas etre alarmiste, mais vu le rapport salaire/prix c’est du délire complet. Les prix sont surfait de 20 à 40%.

Quand je vois ca, je ne peux qu’etre conforté dans mon opinion. « Ben oui mais c’est les prix ma p’tite dame » … et la marmotte.

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je suis d’accord avec ton calcul , mais il s’adresse à des personne disposant de revenu superieur à egale à 4800 brut par mois .
peur eux les regles ne sont plus les memes .

pour des valeurs de remboursement aux alentours de 900 euros par mois , ca devient tendu sur le type de biens en questions

bon , tu m’as mis un super gros doute sur mon calcul je cherche où mon raisonnement deconne eventuellement .

edit : effectivement mon raisonnement deconne car à la base avec un taux de 4 % tu ne peux deja pas te payer un bien à 200 000 euros grace à 900 euros mensuel . le plafond est à 170 000 euros .

effectivement mea maxima culpa .

cepandant nous avons tous deux raisons , si les taux augmentent trop c’est le scenario que je decrit qui risque d’arriver . apres est ce que les taux vont exploser ? je dirais oui .

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J’adore le “télévision par câble”.

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Hum, 4800 brut faut pas exagérer non plus B)

Perso j’avais la chance d’avoir un apport personnel sous le coude ( un PEL de 20 ans d’age + livret A/Jeune et 6 mois de salaire non dépensés grace à l’hébergement chez les parents ), qui m’a permis de prendre des mensualités plus faibles, mais mon calcul restait valable avec des remboursements de 800€/mois et une durée d’emprunt toujours inférieure à 20 ans.

En fait c’est ca le point critique : savoir être raisonnable et prendre un appart achetable en 20 ans grand max, idéalement 15. Surtout si c’est un appart “de début”, genre studio/2pieces, que tu revendras dans 5 ans au plus. Acheter sur 25 ans ou plus c’est une connerie, sauf si c’est la maison de tes reves dans laquelle tes gosses grandiront. J’ai un pote qui a acheté 250000€ un 2 pieces à boulogne, emprunt sur 25 piges, et quand il le revendra dans 5 ans il aura mis de coté 10% du capital. Supeeeer… là effectivement il faut 10 ans avant que ca devienne rentable par rapport à la location.

Edit pour Patryn : les taux évoluent en fonction de ce que fait la BCE, donc l’explosion j’ai un gros doute. Et contrairement aux states, une hausse ne frappera que les nouveaux acheteurs, ceux qui ont déjà acheté ayant généralement des emprunts à taux fixes. Donc ca fera une galère moins importante qu’aux US.

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[quote=“AAARGH, post:45, topic: 45549”]Hum, 4800 brut faut pas exagérer non plus B)

Perso j’avais la chance d’avoir un apport personnel sous le coude ( un PEL de 20 ans d’age + livret A/Jeune et 6 mois de salaire non dépensés grace à l’hébergement chez les parents ), qui m’a permis de prendre des mensualités plus faibles, mais mon calcul restait valable avec des remboursements de 800€/mois et une durée d’emprunt toujours inférieure à 20 ans.

En fait c’est ca le point critique : savoir être raisonnable et prendre un appart achetable en 20 ans grand max, idéalement 15. Surtout si c’est un appart “de début”, genre studio/2pieces, que tu revendras dans 5 ans au plus. Acheter sur 25 ans ou plus c’est une connerie, sauf si c’est la maison de tes reves dans laquelle tes gosses grandiront. J’ai un pote qui a acheté 250000€ un 2 pieces à boulogne, emprunt sur 25 piges, et quand il le revendra dans 5 ans il aura mis de coté 10% du capital. Supeeeer… là effectivement il faut 10 ans avant que ca devienne rentable par rapport à la location.[/quote]

B)
je repondais à Pollux . 1200 euros de mensualité ca fait 3600 euros nets soit 4800 brut

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Bon.
Bon bon bon.
Ok ok ok.

Bon bin je vais chercher une corde, hein… B)

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bah il faut pas se voiler la face , vivre à paris est un piege à long terme . c’est une belle ville , on peut beaucoup s’y plaire eventuellement . mais c’est un piege à long terme. il faut quitter paris maintenant .

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Ah bah oui, suis-je bête B)

Des fois, je suis bête, je pense pas à des trucs simples comme ça qui pourrait changer la vie.
La semaine dernière, par exemple, j’ai encore oublié de gagner au loto.
Mon étourderie me perdra. B)

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Ils ont oublié très lumineux B)

un appart dans le 9-3, j’en veux pas, pas envie de me taper 2h30 de transport. Et là où je bosse, les prix vont de stratosphériques à carrement spatial (le million ! le million !)

Pour le -50%, oui, j’ai aussi été surpris au début. Du coup je relativise beaucoup la montée.
le -50 est pour Paris, pour la france c’était -25.

une analyse du senat
Avec de belles courbes qui expliquent tout. ça date un peu. On ne retrouve pas mon -50, j’avais du voir des graphes orientés (ceci dit, rien ne le contredit non plus)
le tableau 1.3 de l’analyse ocde parle du taux variable : 36% des prets en 2004 sont à taux variable, c’est pas négligeable !

a condition que le boulot le permette : SSII = vit à paris car on t’envoie aux quatre coins de l’idf !!!

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[quote=“Laptite, post:49, topic: 45549”]Ah bah oui, suis-je bête B)

Des fois, je suis bête, je pense pas à des trucs simples comme ça qui pourrait changer la vie.
La semaine dernière, par exemple, j’ai encore oublié de gagner au loto.
Mon étourderie me perdra. B)[/quote]

tu prends à la rigolade quelque chose de très sérieux .

qu’est ce qui te retient ? Je ne veux pas de réponses toi seul le sait …

Après tu mets ton avenir dans la balance
-Tu regardes des scénarios objectifs de progression de carrière.
-L’évolution des potentiels retraites.
-Ton évolution du cout de la vie
-Tes éventuelles envies d’avoir des enfants et les infrastructures que cela importe ( ça à l’air con mais l’infrastructure minimale dans ce cas c’est une chambre par gamin, de -préférence dans un endroit sympa pour ne pas déclencher le plan orsec quand ils ont 10 mins de retard )
-une certaine indépendance, je sais que tout est plus simple à deux, mais c’est encore plus simple quand on se construit tout seul, le reste étant du bonus qui peut repartir sans souci quand il n’est plus le bienvenue .

En général , en vivant à Paris , on realise vite que cette ville ne nous pièges que par la facilité toutes relative qu’elle propose pour obtenir un emploi. Mais objectivement il y a d’autres endroits, tout aussi attrayant et beaucoup plus propice à un avenir serein .

PS : spéciale dédicace pour Piaz et son site “bon patron” .

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[quote=“zontrax, post:50, topic: 45549”]une analyse du senat
Avec de belles courbes qui expliquent tout. ça date un peu. On ne retrouve pas mon -50, j’avais du voir des graphes orientés (ceci dit, rien ne le contredit non plus)
le tableau 1.3 de l’analyse ocde parle du taux variable : 36% des prets en 2004 sont à taux variable, c’est pas négligeable ![/quote]

ahah excellent, j’etais justement en train de le lire avant que tu ne post le lien.

Effectivement, ca date d’octobre 2005, mais il y a plein de choses interessantes dedans et c’est plutot bien foutu.

[quote]conclusion : la prudence nécessaire des pouvoirs publics

Exane BNP Paribas évoque trois scénarios assortis d’une probabilité de réalisation :

  • un scénario d’atterrissage en douceur (0 à + 5 % par an) dont la probabilité de réalisation est estimée à 40 % ;

  • un scénario d’atterrissage brutal (- 10 à - 40 % sur deux ans), du fait d’une hausse du chômage ou des taux d’intérêt, dont la probabilité est estimée à 20 % ;

  • un scénario de poursuite de la hausse des prix, encouragée par des taux d’intérêt bas ou des mesures législatives sur l’offre de crédit, dont la probabilité est estimée à 40 %. Ce scénario augmente la probabilité d’atterrissage brutal après 2007.

Les deux derniers scénarios font peser des risques réels et sérieux sur la croissance, comme le soulignent les simulations précitées. Dans cette perspective, si le maintien à un niveau bas des taux d’intérêt constitue un impératif pour laisser s’opérer un retournement du marché immobilier avec un impact limité sur la croissance, une prudence dans l’introduction de nouvelles mesures de soutien de la demande, qui ont eu certes leur utilité au cours des derniers mois, paraît devoir s’imposer : il en est ainsi de l’aide à l’investissement locatif, que l’article 61 du projet de loi de finances pour 2006, tel que déposé par le gouvernement, propose de faire entrer dans le dispositif de plafonnement des avantages fiscaux au titre de l’impôt sur le revenu, comme d’une extension éventuelle du prêt à taux zéro, dont le bénéfice serait immédiatement capté par une hausse des prix immobiliers.

Les pouvoirs publics sont ainsi placés devant un dilemme : aider les ménages des classes moyennes primo acquéreurs, indéniablement paupérisés par la hausse des prix immobiliers, au risque quasi avéré d’alimenter l’inflation du marché, ou laisser s’opérer l’ajustement en cours, occasionné par la limitation des capacités d’acquisition des ménages, afin de favoriser un atterrissage en douceur. Il convient de souligner qu’entre une extension du prêt à taux zéro et une diminution des prix des logements à deux chiffres, la préférence des ménages primo acquérants va sans doute au second scénario…

Seule une politique d’offre, en direction du logement des catégories sociales moins favorisées, peut, sans déstabiliser le marché, avoir un impact favorable en accompagnant le retournement des prix.[/quote]

La chute va etre sévère. Ca fait 2 ans que les banques sont au parfum et laisse les primo accedant se fourvoyer.

Un autre document super interessant avec pleins de graph : Lien

Et encore un autre (lire focus 2). 40% de surévaluation pour la France, ca fait mal …

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une surévaluation du marché de 40 %, en ce qui me concerne , ça n’est pas un scoop . Et comme est mentionné l’extrait que tu cites “- un scénario de poursuite de la hausse des prix, encouragée par des taux d’intérêt bas ou des mesures législatives sur l’offre de crédit, dont la probabilité est estimée à 40 %. Ce scénario augmente la probabilité d’atterrissage brutal après 2007.” et ça c’est exactement la sarkosette . En ce qui me concerne je ne nie absolument pas le risque et en connaissance de cause j’ai décidé d’acquérir malgré tout cette année , certes mon statut est un peu special ,car bien que considéré comme acquérant de residence principale , je suis logé à titre gratuit par mon client et ça me permet de financer ma résidence principale de la même façons qu’un investissement locatif .Mais malgré ma spécificité ( qui implique qu’un retournement du marché ne me touchera que peu donc je peux me permettre d’etre objectif quand je considere cette possibilité) ,et qui a beaucoup influencé ma décision d’acquérir je le reconnais volontiers , en discutant avec mon agent et surtout en surveillant le marché depuis 5 ans ( car pour moi la pierre sera ma retraite et j’y fait gaffe ) je ne pense pas qu’il y aura krach , je pense à un retournement du marché mais pas un krach , par contre les taux augmenteront , même si raisonnablement , plus rapidement que l’immobilier diminuera .

j’ai des exemples concret bien que personnel et bien que je n’érige pas ma situation en modèle , cela donne de bons indicateurs indépendant de ce que voudrait nous faire croire les agences immobilières .

De plus , les aides d’accessions au couches les moins favorisé , existent depuis longtemps mais ca n’a pas changé grand chose bien que cela soit une des préconisations du rapport du sénat

edit : erreur corrigé , je ne suis pas primo acquerent , mais acquerant tout court B)

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[quote=“Pollux, post:52, topic: 45549”]ahah excellent, j’etais justement en train de le lire avant que tu ne post le lien.
Effectivement, ca date d’octobre 2005, mais il y a plein de choses interessantes dedans et c’est plutot bien foutu.
La chute va etre sévère. Ca fait 2 ans que les banques sont au parfum et laisse les primo accedant se fourvoyer.
Un autre document super interessant avec pleins de graph : Lien
Et encore un autre (lire focus 2). 40% de surévaluation pour la France, ca fait mal …[/quote]
Attention à ne pas virer dans le délire stalinien de bulle-immobilière.com. Ca fait 2 ans qu’ils crient au loup.
Moi je fais simplement un constat, je ne peux pas me payer un appart qui me convient et que je loue (à un tarif préférentiel aussi, 25% en moins par rapport au prix du marché selon mes observations). Tous les apparts dans mes budgets que j’ai visité étaient très moyens et je ne supporte pas les agents de 23 ans qui te font passer pour un clochard parce que tu ne peux pas te payer un appart à plus de 300 000€.
Au niveau du marché, franchement pour Paris, j’en sais rien du tout et j’ai simplement choisi de ne pas acheter. Par contre c’est en province sur les logements collectifs que ça va faire mal (moins sur les maisons je pense). Certaines villes moyennes sont déjà complètement saturées en logements locatifs neufs (robien…) alors que la demande est très faible.

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Effectivement Patryn, pour les achats sur le très long terme (+ de 15 ans), ca reste un investissement valable mais ca sous-entend qu’il n’y aura pas de déménagement, ce qui implique un job stable, pas de divorce, que le logement est bien dimenssionner (en cas de bébé(s)) ; ce qui n’est pas donné à tout le monde. Mais pour un investissement locatif, ce n’est clairement pas le moment (je me place (placait plutot) dans cette optique, meme si le risque m’est limité comme toi, car je vis un peu dans les memes conditions que toi).

Je suis juste un peu haluciné par ceux (je ne vise personne) qui achete un bien immo comme si ils achetaient un lecteur dvd genre “ouais mais l’immo c’est une valeur sûr, ca peut pas baisser”. Je pensais un peu pareil avant de commencer à me renseigner il y a un peu plus de 2 ans.

Ceux qui achete ou qui ont acheté récement, tant mieux pour eux, j’espère qu’ils sont contents et qu’ils ont bien étudié le marché avant en mesurant les risques.

Désolé à Laptite pour la déviation de topic.

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[quote=“kaneloon, post:54, topic: 45549”]Attention à ne pas virer dans le délire stalinien de bulle-immobilière.com. Ca fait 2 ans qu’ils crient au loup.
Moi je fais simplement un constat, je ne peux pas me payer un appart qui me convient et que je loue (à un tarif préférentiel aussi, 25% en moins par rapport au prix du marché selon mes observations). Tous les apparts dans mes budgets que j’ai visité étaient très moyens et je ne supporte pas les agents de 23 ans qui te font passer pour un clochard parce que tu ne peux pas te payer un appart à plus de 300 000€.
Au niveau du marché, franchement pour Paris, j’en sais rien du tout et j’ai simplement choisi de ne pas acheter. Par contre c’est en province sur les logements collectifs que ça va faire mal (moins sur les maisons je pense). Certaines villes moyennes sont déjà complètement saturées en logements locatifs neufs (robien…) alors que la demande est très faible.[/quote]

oui je suis d’accord avec toi , tous les investissements du genre robien sur le sud ( montpellier par exemple ) par des promoteurs (comme Monet-decroix) ca va vite se casser la gueule . En gros les endroits de province qui sont attrayant plus pour le coté tourisme que pour le bassin d’emploi , ca va faire super mal je le pense aussi , les épures d’artistes sont belle, il fait beau, il ya de la verdure et parfois une piscine dans la residence . mais pas de demandes de logements car pas des tonnes de travailleurs à loger dans le coin , l’activité etant saisonniere essentiellement pour le tourisme .

mais ca illustre bien que le schema global c’est le rapport entre l’offre et la demande . et là , clairement , l’offre est trop faible pour justifier un krach

Pollux>>evidemment il faut tres bien choisir son bien , mais j’aurais tendance à dire que le locatif est peut etre le moins risqué justement . car les loyers il n’est absolument pas prevu qu’ils baissent ,. N’oublions pas qu’une fois sur deux on paye par son loyer les mensualité du proprietaires . Et puis je dirais qu’aucun cas ne peut etre generalisé . il faut donc trouver le produit qui maximise le ratio Loyer percu / mensualité de prets . Et il n’y a pas de recette miracle car c’est souvent fonction de ce que l’on est pret à/peut investir . si ce n’est que sur paris , je pense honnetement que ce genre de produit n’existe plus .

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[quote=“kaneloon, post:54, topic: 45549”]Attention à ne pas virer dans le délire stalinien de bulle-immobilière.com. Ca fait 2 ans qu’ils crient au loup.
Moi je fais simplement un constat, je ne peux pas me payer un appart qui me convient et que je loue (à un tarif préférentiel aussi, 25% en moins par rapport au prix du marché selon mes observations). Tous les apparts dans mes budgets que j’ai visité étaient très moyens et je ne supporte pas les agents de 23 ans qui te font passer pour un clochard parce que tu ne peux pas te payer un appart à plus de 300 000€.[/quote]

Tout à fait d’accord, quand on peut pas se payer un bien, on loue. A surface identique il vaut mieux louer et vivre (tout en épargnant un peu), plutôt que d’en prendre pour 25 ans et bouffer des pates tous les jours. Mais ca n’engage que moi. Perso, je vois pas la honte à être locataire … comme si c’etait une maladie que de ne pas être propriétaire.

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Ca fait du bien de lire ça ! Dans mes bras.

Ben tiens, facile de se barrer, après tout, c’est pas comme si on était monté à Paris pour le boulot, hein ? B)

Ben, partout pour moi si je monte ma boîte (cf plus haut)… Sinon tout est à Paris, et pour madame aussi. Etonnant, non ?

Je ne crois pas à la retraite quand j’aurai 70 ans (dans 40 ans)

Je ne saisis pas.

D’où le problème…

Ca jure un peu avec ton hypothèse supérieure, mais on va dire que je suis vieux jeu (ou que j’aime madame, ce qui est le cas, merci).

Oh oui. Reste à refaire la transition Paris->ailleurs.

Et de rien pour bonpatron B)

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Le truc c’est que c’est même pas à surface identique. Je paie 900€/mois pour un appart estimé (fourchette basse) à 350 000 €. Sans apport, ça fait un remboursement de 2000€ par mois à un taux de 4,5% hors assurances sur 25 ans. En 25 ans je pourrais hypothétiquement mettre 1100€/mois de côté, donc 330 000 € (et je compte pas les charges et les impôts)…

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[quote]CITATION
-L’évolution des potentiels retraites.

Je ne crois pas à la retraite quand j’aurai 70 ans (dans 40 ans)[/quote]( moi non plus donc imagine la galere si tu dois payer un loyer , encore mieux c’est de la completer avec des loyers perçus )

[quote]CITATION
-Ton évolution du cout de la vie
Je ne saisis pas.[/quote]( je me suis mal exprimé , je voulais dire , l’évolution que tu desires pour ton pouvoir d’achat , il est facile de répondre : le maximum , mais objectivement en ce qui me concerne je ne veux pas avoir à prendre une carte cofidis pour me payer tout objet audelà de 150 euros. Attention je ne jette pas la pierre à ceux qui passent par là mais je ne me le souhaite pas )

[quote]CITATION
-une certaine indépendance, je sais que tout est plus simple à deux, mais c’est encore plus simple quand on se construit tout seul, le reste étant du bonus qui peut repartir sans souci quand il n’est plus le bienvenue .

Ca jure un peu avec ton hypothèse supérieure, mais on va dire que je suis vieux jeu (ou que j’aime madame, ce qui est le cas, merci).[/quote]
( je veux juste dire que l’on s’enrichit plus en se construisant chacun dans son coin et en mutualisant que le contraire, c’est un peu de la physique des particules . si tu prends un atome d’hydrogène son noyaux est constitué d’un proton et d’un neutron . Les deux sont collés et la masse de l’ensemble est plus faible que la somme des masses des particules separées . de plus ca evite bien des problèmes si les choses n’évoluent pas dans le bon sens , mieux ,parfois ca évite que les choses évoluent dans le mauvais sens .)