Si, que les notaires ne sont pas objectifs pour décrire la santé du marché. Je te conseille de regarder les rapports de notaires de 92.
Ouaaaaiiss B)
[quote]kaneloon : je rembourse un emprunt des 22 ans sur 25 ans: emprunt fini à 47 ans ( ouhai je sais compter !)
Un adulte commence à emprunter à 30 ans sur 15 ans ( 45 ans)[/quote]
Yup. Faut avoir l’occaz’ d’acheter à 22 ans.
On va de records en records dans la constructions.
Ok, va falloir que tu te mette à jour, ils sont à 5% en ce moment…
[quote]Mais avec 4500 € dzl mais tu achetes un F3 , vers les 200 000 € hein …
Et tu n’es meme pas à 33% d’endetement …
Bref c’est du nawak,[/quote]
On parlait d’un appart DANS paris, faut savoir lire.
[quote]Car oh mon Dieu fait 50 minutes de transport c’est le bagne pour un Parisien. (certe c’est pas folichon)
Mais appart de 70 M² bord de seine, aucun vis à vis petite residence.110 000 € emprunt 100 %
certes aujourd’hui 4 ans plus tard : 200 000 € ca se revend[/quote]
Ok, donc le marché va prendre 100% tous les quatre ans… Dans ce cas, c’est sûr faut acheter.
[quote]Ma baraque 250 000 € emprunt de 200 000 € sur 22 ans. revenu 3300 €/net/mois
Donc faut pas pousser …[/quote]
Une baraque à 250k en région parisienne ? Wooot.
Je voudrais rebondir sur ce qu’à dit Silka un peu plus haut. Il est vrai que ce sont des particuliers qui accèdent à la propriété. Il y a 5 ans les primo-accédant qui pouvait acheter était des trentenaires qui avaient cumulé un pécule, bref de quoi faire un apport pour l’achat d’un 1er bien. Avec la baisse rapide des taux et des conditions favorables de crédit (pas besoin d’apport, ni d’un gros salaire) ces gens là se sont rapidement vus en concurrence direct avec les 25-30 ans qui auparavant ne pouvaient pas emprunter. Ce qui a eux pour effet de booster la demande, plus faible que l’offre et d’alimenter une hausse de l’immobilier.
Sauf que maintenant, même avec des conditions de crédit très avantageuses, les 25-30 ans ne peuvent plus acheter car les biens sont trop chers, les 25-30 ans et les trentenaires ont dejà fait leurs achats il y a 5 ans. Du coup à l’heure actuelle, seuls les gens qui revendent sont dans la possibilité de racheter, et encore, pas toujours.
Ca fait 1 an que le volume des ventes diminue et que les prix commencent à se stabiliser, quelle sera la prochaine étape ? Je vois 3 scenarios possibles : rebond des ventes, stabilisation pour quelques temps, ou chute des prix.
Je ne croix pas en la 1ere solution qui voudrait dire que la capacité d’emprunt peut augmenter (sachant qu’elle est déjà à son maximum et que les taux commencent à remonter).
Je ne crois pas non plus dans le 2e cas, du moins pas sur le long terme pour plusieurs raisons : la hausse a été beaucoup plus forte que l’inflation et la hausse des salaire est sans commune mesure avec celle des biens, la faible croissance aux USA et la crise immobilière aux USA affectent également les banques européennes qui commencent à durcir les conditions d’acceptation de crédit, et la BCE a relevé son taux directeur d’1/4 de point au mois de juillet (hausse du meme ordre probable en sept/oct). Principale conséquence de tout ca, les taux d’interet remontent que ca soit pour l’epargne comme pour les crédit.
Maintenant reste à voir si la tendance va se confirmer et amorcer une baisse des prix de l’immo, ce qui nous amene au scenario n°3 : chute des prix. Quand je dis chute des prix, bien sur le bien va pas faire -40% du jour au lendemain, je penche plutot pour une correction sur quelque années du même ordre que la durée de la hausse. Je trouve que le graph suivant est assez parlant à ce sujet
[quote=“silka, post:82, topic: 45549”]kaneloon tu tu crois sur jv.com .
Je te laisse à tes amusement.[/quote]
Je ne sais pas lequel d’entre nous s’exprime le plus comme sur JV.com, mais j’essaie juste de te montrer que tu n’as pas forcément raison et que tes certains de tes arguments sont simplement erronés. Je dis pas que ça va s’arrêter d’augmenter en RP, le marché est juste incompréhensible.
Pollux, c’est la seconde qui est le plus previsible, une stagnation du marché.
Lorsqu’on entend à la TV: les prix vont baisser, ca m’arrache les cheveux.
C’est la baisse annuel qui commence à stagner.
Au lieu d’avoir de 15% l’an, c’est plus du 10% . Et on tend vers un rendement 5% l’an d’ici les prochaines années.
Mais tu as tout à fait resumé le marché. Et sur le graphique on voit bien un ralentissement, une baisse peut etre de 5/10% mais pas une baisse de 20% ou 40% sur 5 ans.
il y a eu un flottement entre 2000 et 2005. Avec la crainte d’un Krack. Mais ils se sont rendu compte que non. Le rendement va etre moindre, mais il n’y aura pas de krack.
De plus ils ont prévu que les taux remonterais vers 7% , ca fait 4 ans qu’ils le disent.
@edit : Et surtout , les banques font confiances !!
il suffit de regarder l’ecart de taux entre 15 ans et 30 ans, meme pas 1 % !!! c’est 0.5% et encore …
cepandant attention dans les annees 90 , la hausse etait alimenté par la speculation des sociétés d’invéstissement qui ont revendu à la découpe .
aujourd’hui c’est les gens qui veulent vivre dedans pour leur residence principale . et il n’y a pas assez d’offres . ca change enormement les choses .
en plus tu as un encouragement fiscal , et un retard ( meme si c’est la folie ) par rapport au capitales d’europe qui pousses les societé d’investissements etrangeres à remplir le peu de vacant restant car hors de la bourse des parisiens moyens .
je ne dit pas que tu te fourvoye , je te conseille juste d’etre plus nuancé et moins categorique .
[quote=“Patryn, post:86, topic: 45549”]cepandant attention dans les annees 90 , la hausse etait alimenté par la speculation des sociétés d’invéstissement qui ont revendu à la découpe .
aujourd’hui c’est les gens qui veulent vivre dedans pour leur residence principale . et il n’y a pas assez d’offres . ca change enormement les choses .
en plus tu as un encouragement fiscal , et un retard ( meme si c’est la folie ) par rapport au capitales d’europe qui pousses les societé d’investissements etrangeres à remplir le peu de vacant restant car hors de la bourse des parisiens moyens .
je ne dit pas que tu te fourvoye , je te conseille juste d’etre plus nuancé et moins categorique .[/quote]
Ouais, effectivement, en 90, c’était beaucoup de la spéculation de marchands de biens, donc ce n’est comparable, je suis d’accord. Concernant les sociétés d’investissement, on entend quand même pas mal parler d’appart revendus à la découpe et de désengagement du marché immobilier d’institutionnels (assurances, banques…).
Silka et Patryn, bien malin celui qui pourra prévoir l’évolution du marché pour les 6 mois à venir B)
Ceci dit, j’essaie d’avoir un avis objectif, meme si il est clair que je suis plutot baissier, je ne m’en cache pas. Mais j’essaie d’intégrer le plus de chose possible afin d’argumenter un minimum. Je ne cherche à convaincre personne. Je veux juste faire réfléchir sur certain points.
Pour revenir au sujet, Silka, je te trouve vachement optimiste, si je prends les données FNAIM depuis le début de l’année :
Moyennes mensuelles depuis le début de l’année (apparts + maisons)
janv-07 -0,60%
févr-07 1,50%
mars-07 -0,80%
avr-07 0,70%
mai-07 0,20%
juin-07 1,00%
juil-07 -1,50%
Ca fait une moyenne globale de +0,07%, sur les 12 derniers mois je pense que c’est encore plus proche de 0%. Et pourtant la FNAIM a la réputation de gonfler ses chiffres (c’est dans son interet remarque).
je presume que c’est le prix de revente ?
Bah moi je fais le calcul : maison achete 255 000 €, estimé à la revente par annonce supperposé et agence : 310 000 €
culbute de 55 000 € en 2 ans.
Car aussi, il faut savoir ou acheter, la c’est un axe median. Donc on sait ce que cela represente une mediane.
Et encore dans le dernier Parisien ou republicain, il y avait les hausses du prix du M² par ville et arrondissement.
Bah moyenne 15 % en 1 année .
Mais c’est sur voir le marché sur 5 ans c’est impossible, sinon j’aurais été riche !
ma maison c’est vendu 900 000 francs en 2000 ! 140 000 €
Et en plus les societés qui tentent de faire de la speculation en achetant un immeuble et le revendre à la decoupe, ne fonctionne plus. (reportage sur M6 … )
Car ce sont belle et bien des personnes qui habitent les immeubles. Et donc veulent y rester.
Les logements neuf il n’y en a pas assez. Malgrés la construction toujours galopante.
Oui mais ce que je comprends pas (et oui j’avoue je suis blonde…) si tu revends ta maison 310.000 € (je rappelle que tu l’avais achetée 255.000 € et payée dans les 350.000 € rapports aux intérêts d’emprunt) c’est parce que j’imagine elle sera devenue trop petite, trop vetuste, trop couteuse… et donc quand tu devras racheter au prix du marché une maison plus grande, plus belle, plus jeune… tu vas la payer je sais pas au moins 350.000 ou 400.000 € donc tu n’y seras jamais gagnant ???
A titre personnel (moi je moi je) je préfère de loin payer un loyer pour un deux pièces à Boulogne et qui quand il sera devenu trop petit, moins pratique etc etc le rendre à sa propriétaire sans avoir à me soucier, du ravalement, du changement de la chaudière, des termites et autres joyeusetés auxquelles tu es confronté quand tu es proprio…
Mais chacun vois midi à sa porte, ça doit être cool aussi d’être propriétaire, c’est juste pas mon trip.
PS: Pour LaPtite, à ta place je contacterai l’émission d’M6, c’est gratuit ça coûte rien… Bon c’est vrai que si ça oblige à raconter/imaginer des trucs sordides sur sa vie c’est un peu “relou”
et le remboursement d’emprunt que je fais chaque fois B)
et mon salaire il augmente par rapport à mon age aussi. J’ai pas le meme salaire qu’a 22, 25 , 30 et 35 ans aussi .
Et si je revends c’est pas pour trouver plus grand, mais plus dans notre ideal de maison. Les gens revendent pas pour trouver plus grand, mais souvent mieux foutu, changement de quartier etc.
Donc oui les prix augmentent. Mais grace à la plus value du marché, j’ai pu passé d’un apart de 70 M² à une maison de 120 M²
sans ca j’aurais jamais pu. Mais bien sur si je revends au prix fort, je rachete au prix fort. Mais quand meme gagnant.
et j’aime pas les appartements, car justement, c’est pas toi qui decide quand faire les travaux. Lorsque j’ai revendu : ravalement du toit : 3000 € par apartement ( a peu pres, car c’est au prorata de la surface) sur 3 mois à payer . Outch.
Lorsque tu es en maison, c’est toi qui decide quand faire ton ravalement. Bref c’est pas moins cher, car ca coute cher une maison, mais c’est pas plus cher ( imo) et comme certaines personnes, on peut me traiter d’egoiste :
j’ai mon jardin avec mon chien et mon barbecue sans vis à vis . Et ca pour moi ca a pas de prix
Oui c’est plus pratique et plus facile de louer ( moins d’imprévus, et tu ne mets pas 4 mois et demi comme moi avant d’avoir les clefs… ) mais malgré ce que vous laissez entendre en parlant des charges du proprio, ca coute quand même moins cher sur le long terme d’avoir son logement que de le louer. Si ca n’était pas le cas, ca voudrait dire que les proprios qui louent des apparts le font à perte ( cout d’entretien de l’appart > loyer ), et ca n’est pas le cas même en comptant les taxes qu’ils paient sur les revenus des loyers.
Certes un achat d’appart c’est entretien ( surtout les charges ) + frais de notaires + taxes + intérets d’emprunt, mais si on sait qu’on va rester quelques années l’achat est globalement moins cher, et ce d’autant plus qu’on reste longtemps.
Donc tu peux préférer ne pas te prendre la tête, c’est ton droit, mais c’est une facilité que tu paies cher si tu viens à t’éterniser dans le même appart. C’est pour ca que la question de l’achat ou de la location se pose surtout pour les djeunz’ dont la vie est suceptible de changer radicalement par l’arrivée d’une copine / d’un gosse / d’un départ pour une autre ville. Parce que si on habite 15 ans le même appart, on est sûr de faire une plus value ( même un crash never-seen-before se sera rétabli ) et même dans une résidence avec pas mal de charges et un emprunt à 5% on n’aura payé au grand max que 50% du prix d’un loyer pour la même durée.
AAARGH, on n’a jamais dit que l’achat n’était pas rentable sur le long terme, juste que dans certains cas la location pouvait s’averer plus interessante financierment parlant. Beaucoup de gens croient que l’achat d’un bien immobilier se traduit forcement par une plus value, ce qui est vrai sur le long terme (15-20 ans), ne l’est pas nécessairement sur le court terme (2-5 ans).
Et pendant ce temps-là … pom-pom-polom B) (si meme Le Monde se met à en parler …)
sorry pollux mais ca n’a rien à voir , les seules consequences en frances seront les fond d’investissements ayant engagé des sommes sur des institutions pratiquant le subprime mortgage ! mais en aucun cas les marché du pret immo qui sont completement disjoints !
attention à force d’attendre le messie faudrait pas confondre les mauvaises herbes illuminé par les phares d’une fuego à la grande motte pour le buisson ardent de moîse dans les plaines du jourdain !
Ben ca a quand même à voir que des banques francaises ont investi là-dedans, et que ca peut conditionner certaines choses par chez nous. L’economie des US est liée à la notre et il faut etre naif pour croire que ca se cantoner là-bas. C’est un peu comme croire que le nuage de Tchernobyl s’est arreté à la frontiere francaise.
Ouaip effectivement, c’est assez disjoint, cependant, les problèmes des gens qui n’arrivent pas à payer viennent au départ d’un tassement du marché immobilier américain.
Joli B), tu es très inspiré en ce moment. Je suis assez d’accord, ça sert à rien de se dire que ça va baisser. Si vous trouvez un bien qui vous convient, dans lequel vous compter rester longtemps et dans vos prix, foncez !
Là où je suis moins d’accord, c’est sur le fait d’acheter à tout prix, même si c’est dans un coin pourri pour un taudis.
[quote=“silka, post:73, topic: 45549”]Entre le krack de 95 et les prix d’aujourd’hui n’ont rien à voir . Il n’y a pas de speculation,
Source : les notaires d’ile de France.[/quote]
[quote=“silka, post:80, topic: 45549”]En 9 mois j’ai fait une culbute de 40 000 €.
Mon acheteur à fait 50 000 € aussi en 2 ans. Bref ca monte ca monte.[/quote]
Comment ne pas se contredire dans le même thread…
Il n’y a plus de spéculation institutionnelle (encore que j’ai quelques colègues qui se sont fait “découper” dernièrement). Mais individuelle, et je crois que c’est pire.
Sinon un loueur achete une fois, c’est un achat à long terme. Le tout-venant (vous-moi) on a un boulot par définition pas stable du tout (qui est sur d’être toujours dans la même boite dans 2 ans ? pas moi). On change donc régulièrement de logement, de plus nos relations vivent aussi… Pour moi acheter, c’est comme me mettre un boulet à la patte.
Sinon, mes parent, de professions plutot basse (employée de bureau et pompier) on acheté à 20 ans… Donc je ne pense pas que l’on achete plus jeune aujourd’hui.
et merci zontrax pour montrer que tu n’as pas lu le thread !
+1
Relis et revient apres ok.
Juste une chose les amis : la pierre est un placement rentable à moyen et long terme. Ce n’est pas un placement à court terme.
Libre au gens de louer. Tant mieux. Mais moi je sais qu’a 47 ans, j’ai plus d’emprunt.
Et au pire obliger de vendre, j’aurais deja un petit pecule.
En 2 ans de remboursement,je viens de rembourser les frais de notaire engagé. Encore que, maintenant les banques pretent à 110 % Meme pas besoin d’apport.
Louer, lorsque je vois le cout du loyer, louer 5 ans le meme appartement c’est bien, ca engraisse le proprio. Et toi tu as gagné quoi , ah une liberté c’est vrai.
Bref chacun voit ce qu’il veut.
Et oui SPECULATION DE 95 N A RIEN A VOIR AVEC LES PLUS VALUES d’aujourd’hui. Peut etre l’ecrire en chinois.
Mais bon, perso osef des krak moi je cherche pas à me loger, j’ai franchi le pas.
Restreindre les conséquences de cette crise aux seuls fonds d’investissement est un peu excessif. Rien qu’en regardant ce qui s’est passé aujourd’hui tu vois que les retombées vont plus loin que ça: les taux de dépôts quotidiens (prêts d’argents pour une journée) ont joué au yoyo et le marché des prêts a perdu toute liquidité au point que la BCE a du prêter près de 100 milliards d’euro en catastrophe pour réalimenter le marché (pareil pour la Fed d’ailleurs).
En clair les entreprises ne trouvent plus à qui emprunter de l’argent, donc les taux d’intérêts montent.
Là je ne parle que du marché interbancaire et des entreprises, j’ignore si cette absence de liquidité va se répercuter par des prêts pour particulier moins faciles à obtenir ou à des taux plus élevé. Mais je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas le cas.
[Edit] je n’ai aucune idée précise de l’évolution de l’immobilier (ma boule de cristal est rayée), et j’aimerais bien que ça baisse, mais dans tous les cas je pense qu’il faudra conserver ce thread et y revenir dans 3 ans pour un second round rempli de « j’te l’avais bien dit ». B)
De toute façon c’est impossible de te convaincre. Même si on te montre tout bêtement que le loyer que tu paies peut être 2 fois moins cher que ce que tu rembourses en crédit (dont la majorité part en intérêt au début, au cas ou il faudrait te le redire). Donc non, ce n’est pas toujours intéressant d’acheter d’un point de vue strictement financier. C’est toi le mec buté dans l’affaire.
Dans ton exemple de 5 ans, si tu ne fais pas une plus value , tu es perdant. Dans mon exemple à 350k l’appart, 2k € par mois de remboursement (sur 25 ans) et 1k€ de loyer équivalent, au bout de 5 ans, il me resterait environ 300k € à rembourser . Je revend à 400k (+15%), il me reste 100k . Sachant que j’ai dépensé 1k/mois en plus, en restant locataire, j’aurais économisé 60k€ + les 30k€ de frais de notaires. Hmmm tiens, j’ai gagné 10k€ dans lequel il faut mettre 5 ans de charges et d’impôts. Sur 10 ans, il me reste 255k€ à payer, si je vend 450k, il me reste 200k, mais j’aurais économisé 120k. Donc tu gagnes 80k (-les charges et les impôts). Ca commence à être effectivement intéressant.
Ah et au fait, ça n’existe pas les placement à court terme rentables sans risques.
(edit: et le proprio qui me loue a donc un bon rendement de merde de 3% brut)
