Construction de maison en 2023

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Bonjour,

J’ai récupéré un terrain (enfin j’ai acheté un terrain sur lequel on avait déjà des parts). Et il va falloir que je me lance dans une construction de maison.
Je n’y connais pas grand chose, je loue depuis 30 ans justement pour ne m’occuper de rien :slight_smile:
Les problèmes de manque se locations en bord de mer m’ont motivé, et ce terrain était une opportunité il n’y en a plus dans le coin…

Actuellement je suis dans une maison de 95m2 faite en 2016 par un constructeur de maison individuelle local. En agglo avec une pompe à chaleur, un chauffage au sol et des radiateurs à eau à l’étage. On est très bien dedans. Rien a redire à par les sous pentes à l’étage (on préfère un plafond normal partout). J’en ai pour 90 euros par mois de chauffage + eau chaude. Tout électrique. Ça le semble peu par rapport à ce que j’ai connu avant.

Bref, j’ai fait le tour des constructeurs individuels du coin. Pris des conseils chez les potes qui sont passés pas là. Résultat, le suis un peu embrouillé, voilà où j’en suis :

  • matériaux : on me conseille de la brique en terre cuite. c’est plus cher. S’il y a un gain au niveau confort, à voir, mais si c’est pour économiser de l’électricité et amortir la différence de prix sur 20 ans, cela ne m’intéresse pas trop. Au niveau local les artisans semblent plus à l’aise avec les agglos.
    Les maisons en bois semblent plus écologiques? Mais en bord de mer (Normandie) je suis septique sur leur durabilité. Et pareil les artisans locaux n’ont pas l’habitude.

  • temps de construction : ça va de 6 mois en modules de bétons apportés sur des camions, à deux ans pour du classique. Forcément le plus tôt sera le mieux pour moi, mais je ne veux pas de problèmes dans 10 ans…

  • maisons sur catalogue des CMIstes : ça a l’air alléchant. Mais pour la plupart des maisons, l’implantation est difficile ( entre l’orientation et le PLU), les choix sont limités. Ce n’est pas forcément beaucoup moins cher.
    J’ai fini par faire le plan de notre maison actuelle qui s’implanterait super bien, en rajoutant quelques mètres carrés. Un des CMIstes a suivi et a refait le plan dans les règles de l’art. Les autres me l’on jeté à la tête en disant que c’est eux qui faisaient les plans.
    La totalité des sociétés consultées on dit que vu que l’on construisait sur une démolition, c’était compliqué. Qu’il fallait descendre plus bas les fondations (sauf un qui a dit de garder la dalle de la vieille maison🤔).
    La principe de la garantie d’achèvement que les constructeurs proposent le plaît bien. Et je ne me sens pas de gérer en direct plusieurs artisans.

  • prix : de 110 à 130 mètres carrés, les prix vont de 200k€ (pour la plus grande sur catalogue), a 235k€ pour la plus petite, celle faite à partir de mon plan. Ça me parait super cher. Dans ma tête je me rappelais des pubs pour les maisons à 100k€ :grimacing: (bon ça date peut-être pas d’hier).

  • taille de la maison : 95m2 ça nous convient (peut être 15 m2 de plus idéalement pour avoir des chambres moins petites). Mais vu que je terrain nous revient cher, il semble que construire plus grand fait baisser le prix au mètre carré final. Si je veux arriver dans la fourchette des prix de la ville, à moins de 120m2 c’est infaisable d’après les premiers devis que j’ai eu. Si je dois déménager dans 10 ans je dois pouvoir revendre au moins au même prix pour rembourser le crédit.

  • je n’ai pas envisagé de passer par un architecte. Car je veux juste une maison standard (les cubes qu’on voit pousser partout). Qu’en pensez vous ?

  • que vaut le préfabriqué en panneaux ou en modules de bétons ? Est-ce aussi durable qu’une maison normale ?

  • est-ce que cela vaut vraiment le coup de demander le minimum (hors d’eau hors d’air) et gérer soit même après avec des artisans ?

Désolé pour ce post super long et toutes les questions en vrac. Mais je suis au début de la réflexion et j’ai vu que certains ici ont beaucoup d’expérience en la matière, vos conseils m’aideraient certainement beaucoup.

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Ola, ne t’excuse ps de demander : j’ai cru comprendre que c’était de plus en plus galère et cher de faire construire de nos jours, surtout avec ces histoires de normes RT2020 et compagnie ! Mais tu devrais avoir pas mal d’avis sur la question (je te le souhaite).

Bonne chance pour ce projet !

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Tu te poses pas mal de (bonnes) questions, et c’est bien !

Pour le prix des constructions, entre la hausse des matériaux, la pénurie de main d’œuvre et les normes, ça a pas mal augmenté (d’autant plus que les 100k c’est en général sur le premier modèle de la gamme avec une surface inférieure à 80m²).

Le CCMI va être le plus protecteur pour toi, car tu as plusieurs garanties (biennale, décennale, dommage ouvrage, de livraison à prix et délai convenus) qui sont intégrées. Pour l’histoire du plan, chaque constructeur peut ou pas accepter des plans externes. Tu en as fais l’expérience, en général ils préfèrent fournir leur plan (maitrise du concept + facturation du temps de travail)

Je ne suis pas certain qu’un archi soit utile, sauf s’il prend en charge aussi de te faire le chantier (trouver et négocier avec les artisans + faire le suivi de la construction)

À prendre en compte si c’est toi qui fait le chantier (pour la partie après hors d’eau hors d’air si elle se fait) : ta proximité avec le chantier pour pouvoir surveiller l’avancement.
Dans l’absolu ça peut se faire même s’il y a un CCMI, ça fera partie des travaux réservés sur la notice descriptive.

Tu parles aussi de crédit, attention au coût du crédit (et oui ça remonte), et selon les politiques de la banque qui te fera le prêt, ils peuvent ne pas te suivre s’il n’y a pas de CCMI ou d’archi en maitrise d’oeuvre avec une dommage-ouvrage.

Pour les questions sur les matériaux et les superficies, aucune idée hélas !

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Salut.

Par contre j’espère que tu es au courant que faire construire une maison individuelle:

  • même quand ça se passe bien, y’a forcément des moments où ça se passera mal
  • tu as très peu chance qu’ils respectent les délais
  • ça te coutera plus cher que prévu (ou bien surcoûts dans des options en fait obligatoire non dites à la signature, ou bien dépassements d’imprévus).

Après si tu es courant de cela bonne chance :slight_smile:

(Je dis ça car j’entend plus souvent des gens qui galèrent et dernièrement c’est avocat et compagnie pour gros défauts dans la construction avec une partie laissée en plan)

Il faut privilégier de la vraie sous-traitance, pas de la co-traitance.

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Pour contextualiser: je suis un geek standard, dont les compétences en batiment étaient absolument inexistantes il y a encore 2 ans (j’avais juste 2-3 notions en élec). J’avais toujours été en loc et j’ai acheté ma 1ère maison il y a 2 ans en me disant qu’on pourrait la rénover assez facilement. J’avais très largement sous-estimé les travaux (et on a voulu se faire un peu plaisir) et au final on a juste garder les 4 murs et le toit et on a tout refait comme du neuf (isolation, plomberie, elec, menuiserie, chappe, cloison/plafond et carrelage/tapisserie).
On a réalisé à peu près la moitié de tout ça nous-mêmes, sur une maison de 130m² et on est actuellement autour de 130k€ de cout des travaux (et ilen reste au moins 15k€).

J’ai souvent entendu que une grosse réno coutait à peu près aussi cher que de la construction neuve. Et les tarif vont de 1000€/m² pour un truc premier prix à plus de 2000€/m² pour une meilleure qualité (et ça peut surement aller bien au-delà).

Concernant les plans, les CMI et/ou l’archi: par manque d’architecte (je n’ai tout simplement pas réussi à en trouver un) j’ai également fait les plans moi-même. Mais surtout, ça veut dire que je me suis retrouver maitre d’œuvre et ça, j’aurais vraiment voulu m’en passer, quitte à avoir un surcout de 10%. Et pour les plas en eux-même, en tant que maitre d’ouvrage, on a nos envies et notre idée de ce qu’on souhaite, mais l’archi (et surement les CMI) ont leur expertise et peuvent apportées certaines modifications plus ou moins cruciales. Donc là encore, j’aurai bien aimé qu’un archi valide mes plans et me disent « ok y’a pas de soucis majeurs dans ce que vous proposez ».

Du coup, 200-240k€ pour une construction neuve de 100m², ça parait pas déconnant si tout est pris en charge. Après, si tu compares avec le marché immobilier local: compares bien ce qui est comparable: votre maison sera une construction neuve: ça veut dire RT 2020, presque 0 cout énergie, et des finitions propres et en excellent état. Ca a une grosse pus-value par rapport à une maison qui a déjà 20 ans, dont il faudra au moins retoucher quelques finitions voire plus. (et je parle même pas de tous les biens des années 80 avec leur DPE catastrophique qui oblige de gros travaux sur des bien qui sont pourtant globalement en bon état). Au passage, pour les prix de l’immo, passe bien par le DVF pour avoir les vrais prix et pas les prix des annonces d’agence/leboncoin qui sont souvent surgonflé (les meilleurs prix ne sont même pas publié, tandis que les bien trop chers restent affichés des mois)

Concernant la surface, c’est évident que plus tu fais grand, plus le prix au m² va baisser. Donc c’est à voir selon tes besoins et ton budget, mais si il y a un objectif de plus-value, ça peut être pris en compte.

Ah, et tu dis vouloir une « maison standard ». J’avais aussi cette idée de dire aux artisans « ben je veux un velux comme tout le monde » ou encore « ben ce mur, vous le découpez et vous mettez une IPN standard, comme tout le monde ». Et tu t’aperçois vite qu’il n’y a pas de maison « standard ». Il y a bien des DTU qui normalisent certaines techniques. Mais il y a souvent de très nombreuses façons de faire les choses et il reviendra au maitre d’ouvrage la responsabilité de savoir ce que tu souhaites faire et au maitre d’oeuvre comment le faire. Et en ce sens, un archi peut vraiment aider si tu n’y connais rien.

Enfin, ton dernier point sur le fait de demander uniquement le minimum (hors d’eau, hors d’air) je pense que c’est valable seulement si tu comptes faire toi-même les finitions. Si tu souhaites passer par des artisans, autant faire réaliser les finitions dans l’enveloppe globale (sauf si le surcout est vraiment aberrant). Gérer des artisans indépendant, c’est se voir poser des lapins à tour de bras, devoir relancer TRES régulièrement, tenir une compta pour savoir combien d’accomptes ont été versé à chacun etc…

En ce qui concerne les matériaux de gros oeuvres, j’ai pas tellement d’opinion, mais un point d’attention tout de même: l’inertie thermique est directement liée au poids du materiau. Donc plus c’est lourd, moins tu subiras les pics de chaleurs en pleine journée (c’est le principe de l’inertie thermique de la laine de bois par rapport au polyuréthane). C’est encore souvent négligé et avec l’avenir qui s’annonce, ça peut être un point intéressant (surtout sur des BBC qui peuvent vite devenir des four en été)

Voilà, en résumé, après 2 ans à bouffer de la laine de bois et du platre, je ne saurais trop te conseiller de déléguer au maximum la partie maitrise d’oeuvre à un professionnel (un archi ça veut pas forcément dire une maison avec un patio centrale et des escalier tournant, ils savent aussi faire des choses très conventionnelles).

C’est vraiment des idées en vrac (mais tes questions n’étaient pas forcément très ciblées :stuck_out_tongue_closed_eyes: ) j’espère que ça aidera quand même.

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Alors déjà tu as déjà ton terrain, donc c’est bien.
Déjà il faut lire tout ton PLU. Car ta maison devra le respecter à lettre.

Maintenant, avec ton terrain et ton PLU, tu peux faire le tour de tous les constructeurs et voir ce qu’ils te proposent.
Et prend un CCMI cela rend ferme et définitif le prix, sauf les avenants qui peuvent te couter cher :wink:

Comme par exemple une prise electrique en plus : 150€

Et si tu peux te le permettre prend un maximum d’ouverture en galandage .

Prévoit bien le sens d’ouverture des portes.
N’hesite pas à aller sur le site Forumconstruire tout aura tout plein d’idées de la part des gens .

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Il n’y a jamais assez de prises :sweat_smile:.

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Selon la mairie, ta bonne gueule et pas mal d’autres paramètres, il est possible de déroger au PLU (souvent àla marge)

Mais effectivement, il vaut mieux ne pas trop y compter.

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tu as tjs le vieux du village, qui viendra te faire chier !
:wink:

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Merci à tous pour ces réponses.

Sur internet on trouve un prix moyen en construction neuve entre 1 450 € et 1 700 € le mètre carré (hors terrain).
Les propositions que j’ai reçues sont plus vers 2000 € le mètre carré. Et je n’ai pas donné de directive, j’ai demandé au plus basique.
Après, c’est peut-être plus cher car je n’ai consulté que des CCMI.

D’après ce que j’ai compris, passer par un constructeur de maisons individuelles t’assure quand même d’avoir une maison livrée à peu près dans les délais et au prix convenu. Ce qui n’est pas garanti en passant par un maître d’œuvre indépendant.
J’habite à 10 minutes du terrain. Mais je n’ai pas 2 heures par jour pour suivre un chantier, j’ai mon taf qui est assez prennant.

Oui j’en ai conscience. Après un CCMI a quand même des pénalités en cas de retard. Et ils prévoient quand même des délais assez longs.
Il y en a un qui semble avoir bien évalué les coût cachés (raccordement, taxes, etc…). Ca monte à 5% du prix apparemment. Et ils mettent une réserve de 5% sur le montant. En théorie, si on a bien lu le contrat et qu’on a bien listé tous les postes, il ne devrait pas y avoir de « grosse » surprise.

Le surcoût des CCMI n’est pas négligeable. J’ai regardé les comptes de l’un d’entre eux, il semble marger à presque 40%.
Mais je n’ai aucune envie de courir après des artisans. J’ai déjà donné récemment pour un truc qui semblait minuscule, ça m’a bien gavé.

Je n’ai pas trop envie de faire beaucoup de travaux moi-même. Éventuellement peinture, parquet, carrelages en me faisant aider par des potes. Je ne suis pas trop bricoleur.

J’avais bien vu ça. Un CCMI c’est un gros surcoût et faut bien tout prévoir, mais à priori il y a moins d’embêtements. J’avais suivi l’histoire des maisons phoenix. Ceux qui avaient une garantie d’achèvement ont eu une maison au final. Les autres, que dalle.

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Le PLU est pas dingue ici. 3 mètres sur les côtés, 0 ou 5 de la rue. Pas trop de limites en hauteur. Ils ont laissé se faire des constructions aberrantes ces dernières années. L’avantage d’une petite ville, c’est qu’un CCMI implanté sur place fera passer les permis de construire un peu limite beaucoup plus facilement.

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Est-ce que l’un d’entre vous a exploré la construction d’une maison en préfabriqué béton ?
Au niveau délais cela a l’air plus que rapide.
Au niveau qualité je pense qu’en prenant un constructeur en France il y a quand même des garanties. Difficile de faire le tri, il y en a même à vendre sur Alibaba…
C’est peut-être moins durable qu’une construction classique ?

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non, c’est l’assurance il faut que tu es son assurance et que tu payes directement à l’assurance , cela evite que le mec ne paye pas l’assurance et faillite

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Réponse rapide. J’ai acheté une maison préfabriquée béton (Modulart qui est un concept belge, modules préfabriqués en usine, tout compris) et transporté par camion) dans laquelle j’ai vécu 10 ans. On l’a revendu il y a peu pour emménager dans une nouvelle construction traditionnelle (parpaing en terre cuite).
J’ai des connaissances qui ont acheté du prefab béton Danylith (fabrication des murs en usine et pose sur site)

Points positifs: prix, rapidité de construction, isolation, construction rationnelle (pas de perte de place).

Points négatifs: il faut bien penser la maison des la conception car difficile d’apporter des modifications par la suite (par exemple pour rajouter une douche dans la salle de bain avec les arrivées d’eau et les évacuations ou pour rajouter des prises), les murs sont peu épais donc ça fait « cheap », attention aux cloisons qui dans mon cas laissaient passer tous les bruits, pas de possibilité d’ajouter des annexes (le constructeur ne veut pas rajouter de modules et les constructeurs traditionnels ne savent pas comment lier l’annexe au prefab, taille limitée.

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Si t’as une bonne imprimante :

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Tu n’as pas eu de mal à revendre, ça n’a pas été un frein ?

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La seule chose que je peux dire c’est que j’ai agrandi de 45m² ma maison en 2017 et que j’ai choisi du bois. Je ne suis pas certain que ce soit véritablement moins cher, mais attention à ton exposition au vent : j’ai l’impression que c’est moins isolant « acoustiquement » qu’avant quand j’étais en full brique.

Mais sinon RAS, ça bouge pas (ça craque juste les premiers mois, mais c’est normal :D).

Sinon point d’archi ici, mais un maitre d’oeuvre, et faut trouver un bon. C’est lui qui gère de coordonner tous les travaux minus ce que tu souhaites faire tout seul.

Ce que tu peux faire tout seul : environ tout, c’est juste une question de coût. Par exemple ma femme a récemment retapé une petite maison (70m²), a voulu tout poncer / tout peindre toute seule pour économiser, résultat ça lui a coûté 5 à 6 WE et on n’a pas encore posé le parquet. Et poncer du placo, en plus de peindre des plafonds, c’est un métier, pas une partie de plaisir. En tout, cuisine posée, poele a bois et chauffage au sol, pour ses 70m², j’estime le montant de ses travaux à envier 120-130k.

Et ouais, tout augmente, et vu le résultat de ce les enduiseurs ont fait, elle a pas super super contente, donc la règle c’est vraiment de trouver les bons artisans… pas juste ceux qui peuvent.

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Aucun souci car je l’ai vendu un peu en dessous du prix du marché (on s’est quand même fait une belle plus value), qu’aucun travaux n’était à prévoir et surtout le bilan énergétique (PEB) était très bon (je ne sais pas à quoi correspond un B Wallon en France). J’ai eu 2 offres au dessus du prix en 5 visites.
Je n’ai jamais caché la méthode de construction lors des visites.

Par contre un agent immobilier qui était venu visiter (dans s’annoncer en tant que tel) et qui ne connaissait pas le concept était persuadé que je serais obliger de brader la maison.

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J’ai regardé, il y a des constructeurs en préfabriqués béton ici. La plupart proposent aussi de gérer les évolutions derrière si besoin.
Niveau délai c’est top. C’est ce qui m’a attiré. Plus la probalité de défaillance de l’entreprise moindre en 4 mois par rapport à 2 ans, vu la baisse de la construction qui s’annonce avec la hausse des crédits.
Niveau prix ce n’est pas forcément beaucoup moins cher d’après ce que j’ai pu voir. Je vais demander un devis exact pour comparer.

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Merci pour le lien du forum, il y a des avis et des journaux de construction très détaillés sur tous les constructeurs de mon coin. Du coup ça ne me rassure pas sur certains, mais c’est bien de savoir :slight_smile: