Immobilier [achat]

BlaBla
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Hello les geeks,

Je suis actuellement à la recherche de mon premier vrai chez moi à moi et je commence à doucement me prendre la tête bien comme il faut.
Sans prendre en compte la recherche en elle-même qui commence à me saouler ici dans les Alpes Maritimes (120.000€ la cave, ça fait cher), je voudrais avoir votre point de vue sur l’investissement en lui-même, je ne vois pas ça justement comme un investissement brut mais comme avant tout mon chez moi mais le but du jeu c’est pas non plus de perdre 30.000€ sur la valeur de l’appart.
Le prix de l’immobilier étant en train de baissé c’est surement pas le bon moment pour acheter mais en même temps, je ne pense pas qu’ici (comme à Paris) que les prix baissent à ce point là, au mieux les taux d’augmentation baisseront, nan??

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Les prix baissent mais les taux des banques augmentent (c’est mécanique), et en plus elles sont de plus en plus frileuses pour prêter.

On peut même continuer dans le raisonnement : les biens ont quand même un peu baissé par rapport à l’année dernière (disons qu’ils sont moins exégérés), mais les banques ont encore des taux intéressants dûs à leur inertie (5%), donc autant acheter avant que ça ne monte trop.

Ce que j’ai constaté, c’est pas forcément une baisse générale, mais plutôt une “moindre exagération” des tarifs. Cela est devenu plus facile pour négocier le tarif aussi.

Reste que dans certaines tranches de prix (surtout les petits budgets), les biens partent toujours aussi vite (voire plus). L’effet de la stagnation des ventes se ressent surtout sur les biens “de prestige” où les maisons restent à la vente bien plus longtemps qu’avant.

C’est l’expérience de ces derniers mois de recherche d’un bien pour moi. Je parle pour la région toulousaine et son marché (et notre budget), donc c’est assez difficile d’extrapoler, mais ça peut te donner une idée.

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Fais-le…
C’est aussi cher de louer que de rembourser un crédit, de mon point de vue.
Et c’est un " enclenchement " : tu achètes un premier bien, et quand tu en changes, tu te sers de celui-ci pour financer une partie du nouveau, en renégociant ton prêt.
Je fais cela depuis 25 ans et ça fonctionne assez bien.
Indépendamment de ce que l’on peut penser sur la liberté d’être locataire ( pouvoir partir rapidement ) ou du penchant " capitaliste " à posséder…

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+1, quand j’ai achete, j’ai compare le remboursement d’un pret a un loyer, c’etait a peu pret equivalent (il y a 5 ans). Ayant demenager, je loue mon appart actuellement, ca rembourse mon pret et me rapporte meme de l’argent. Acheter pour moi n’est jamais une mauvaise decision.

Edit : Pis bon, ca fait 15 ans qu’on nous dis que l’immobilier va “baisser cette annee”, et la France est pas cher compare a certains pays d’Europe, donc il y a encore de la marge.

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Si tu trouves, à appart équivalent, un bien avec le même remboursement en crédit qu’en loyer sans apport, achète tout de suite. C’est pas prêt d’arriver cela dit.
Tout dépend du temps que tu veux y rester et du marché dans lequel tu te situe. Si c’est pour <5ans loue. Il y a quand même peu de chance de faire une plus value qui rembourse les différents frais engagés (ce qui ont fait ça il y’a 5 ans ont effectivement bcp gagné, mais à mon avis, il y’a peu de chance que l’immo monte encore autant). Vérifie aussi bien que ta zone n’est pas surpeuplée en De Robien si tu achètes un appart.

Ah et le plus important, si tu trouves un appart qui te plait vraiment dans tes prix, ben achète.

Si ça baisse, ça veut dire que ça baisse, pas que le taux d’augmentation baisse :). Et bon, c’est difficile à dire, ça dépend des endroits forcément. Certains coins paumés où les maires/promoteurs ont fait construire des apparts au mileu de rien ont déjà baissé (genre bien comme il faut), pour le reste ça stagne plutôt en ce moment. Le volume des ventes a quand même bien diminué, ce qui n’est jamais bon signe.

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[quote=“Lelolo, post:3, topic: 48103”]Fais-le…
C’est aussi cher de louer que de rembourser un crédit, de mon point de vue.
Et c’est un " enclenchement " : tu achètes un premier bien, et quand tu en changes, tu te sers de celui-ci pour financer une partie du nouveau, en renégociant ton prêt.
Je fais cela depuis 25 ans et ça fonctionne assez bien.[/quote]

Faux, louer n’est pas toujours aussi cher que de rembourser un crédit (j’illustre avec un exemple un peu plus bas). Pour le reste c’était valable avant que les prix commencent à se décoréler du revenu disponible par ménage, càd vers 2002-2003. Pour palier à ca, les banques se sont mises à alonger la durée des crédits (35 ans faut être dingue). Ce qui fait qu’à trop tirer sur la corde, elle finie par se péter, et là le point de rupture est atteint. En effet depuis un peu moins d’an, tous les primos accédant ayant des revenus moyens, soit 90% de la population active, ne peuvent tout simplement plus acheter. Sauf bien sûr une cage à lapin sur 35 ans, tout ca pour dire “je suis chez moi” … Super, je préfère encore louer un truc plus grand.

[quote=“azacreel2, post:4, topic: 48103”]+1, quand j’ai achete, j’ai compare le remboursement d’un pret a un loyer, c’etait a peu pret equivalent (il y a 5 ans). Ayant demenager, je loue mon appart actuellement, ca rembourse mon pret et me rapporte meme de l’argent. Acheter pour moi n’est jamais une mauvaise decision.

Edit : Pis bon, ca fait 15 ans qu’on nous dis que l’immobilier va “baisser cette annee”, et la France est pas cher compare a certains pays d’Europe, donc il y a encore de la marge.[/quote]

Oui sauf que maintenant c’est plus du tout equivalent … les prix ont doublés depuis 5 ans, on ne peut pas en dire autant des salaires. Donc désolé, mais acheter maintenant, c’est carrément une mauvaise décision, mais ca n’engage que moi.

Pour finir, un petit exemple chiffré :

Admettons qu’un couple ait une capacité d’emprunt mensuelle de 800 euros (ca me parait être dans la moyenne, pas tous le monde a 2 salaires d’ingénieur). Partons sur un emprunt sur 25 ans, à taux fixe de 5%. Ca fait une somme empruntable de 136 848 euros, pour acheter un appart’ ca fait pas des masses (déjà là ca calme, attendez la suite). Il faut compter en plus 103 152 euros d’intérêts. Autrement dit, sur les 25 ans, notre couple va passer les 10,74 premières années à rembourser les intérêts, puis passera les 14,26 autres restantes à rembourser le prèt en lui-même.
Ca veut dire que si ils revendent leur bien dans les 10 premières années (naissance, divorce, mutation), ils sont perdant. (Sous réserve de le vendre au prix d’achat. Ca peut monter, mais ca peut descendre également).
Je n’ai pas compter d’apport ni de frais de notaire, en général ca s’équilibre.
Pour info, si on passe les mensualités à 1000 euros ca fait un emprunt de 171 060 euros et 128 940 euros d’intérêts, et pour des mensualités à 1200 euros ca fait 205 272 euros + 154 728 euros d’intérêts (sur 25 ans, à 5%).
Ca fait réfléchir … surtout quand on voit les prix qui sont demandés pour des taudis de 15m². Quand les gens arrêterons d’acheter ce genre de merde (il faut que les banques leur disent non, sinon ils (les gens) acheteront toujours), les prix redescendront peut-être sur terre.

Enfin bref, pour répondre à la question d’origine, d’un point de vu investissement, l’immo c’est zéro à l’heure actuelle … mieux vaut un livret A.

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et quid d’acheter pour louer ?
Moyennant une petite sortie d’argent mensuelle non couverte par le loyer (disons, 200 euros) est ce que c’est ineterssant ?

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Acheter n’est un investissement que si c’est un bien que l’on habite pas… (et donc que l’on peut acheter au plus bas pour revendre au plus haut).

Pour le reste, louer un logement ou louer l’argent pour acheter un logement, c’est kif-kif bouricot. ça dépends surtout si tu aimes bricoler :slight_smile:

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Comme la majorité des posteurs ici, je pense que si t’as envie d’acheter et que tu trouves un truc qui te plait bien, et qui correspond à ce que tu souhaites, bah achètes.
Moi j’ai acheté début 2007, et on me disait pareil « nan mais c’est trop cher, ça va baisser, achètes pas ».
De toute façon les phrases du style « ça va monter faut pas acheter maintenant » ou « ça va baisser, faut pas acheter maintenant », je crois que j’entends ça tous les ans depuis 15 ans, donc bon… C’est surtout valable pour les pros ou pour ceux qui veulent acheter dans le but de faire un investissement.
Mais acheter pour habiter c’est, je pense, rarement une mauvaise idée.

Après faut quand même pas acheter le premier taudis venu sous prétexte que t’as un coup de coeur (moi c’est ce que j’ai failli faire, heureusement à tête reposée j’ai renoncé), mais bon, en étant raisonnable selon ta capacité de financement, tu le regretteras pas de toute manière.

Ensuite, quelques conseils de bon sens :

  • si t’as un emploi qui demande éventuellement des mutations régulières, achètes un truc facilement revendable ou louable (dans une grande ville, près d’une fac, ou dans un village ayant une réputation quelconque…)
  • fait plusieurs visites pour comparer les prix. Y a des proprios qui sur-évaluent très largement le prix de leur bien. Pareil y a des agences qui cherchent encore à se goinfrer sur les frais.
  • si y a des travaux à faire, hésites pas à négocier sévèrement. Le truc en ce moment c’est sur l’électricité : il y a des normes assez récentes qui sont sorties là, et du coup ça peut être assez facile de négocier le rpix en disant que l’électricité est à refaire (les normes sont sur le neuf, hein, mais y a des proprios qui le savent pas :slight_smile: ). C’est qu’un exemple, mais hésites pas à déceler le moindre truc qui va pas pour éventuellement négocier.

Voilà, sinon bah bonne chance. C’est exaltant d’acheter un bien aussi important, mais ça fait bien flipper aussi, j’en sais quelque chose.

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C’est compliqué ce que tu demandes. Deja, il faut savoir qu’il n’y a pas un marché qui monte ou qui baisse, mais plein de micro marché. Donc dire comme ca, « oui tu peux acheter », ou « non c’est une connerie » c’est pas possible.
Ca depends de trop de chose, comme :
. ton micro marché
. les taux d’interets
. ta capacité de remboursement
. ton loyer actuel
. tes perspectives de mobilité a 5 ans
. le prix ou tu touches ton bien
. ton apport
Suivant comment varient ces éléments, un même bien peut être une super affaire, ou le truc qui va te planter.

Par contre, on peut parler de tendance. Et clairement, la tendance est a la baisse. Elle s’est amorcée l’an dernier, et elle se confirme cette année. Beaucoup parle même de bulle sur le point d’éclater. Chacun son avis, il y a autant de facteur dans un sens que dans l’autre.

Les taux d’intérêts remontent, c’est un fait. Du coup, c’est intéressant pour les gens qui ont beaucoup d’apport (vu qu’il vont bénéficier de la baisse des prix, mais subir moins la hausse des taux), mais faire mal au primo accédant qui ont peu d’apport le plus souvent.

Donc ce qu’il faut regarder dans ton cas c’est :
. est tu pressé ? si non, il est pas idiot de laisser passer 2008 pour avoir les chiffres de l’année. Si tu as pas d’impératif, acheter après la baisse (si baisse il y a), c’est mieux que juste avant :crying:
. si tu achètes aujourd’hui, il faut pas le faire pour faire un coup financier : tout les indicateurs sont au rouge. Par contre, ça veut pas dire qu’on ne peut pas faire de bonnes affaires, mais il faudra rester dans ton bien. Acheter pour revendre dans 5 ans, avec un gros crédit, il y a de grande chance d’y laisser des plumes.
. acheter à long terme peut être intéressant : si le marché baisse, tu revendras moins cher, mais tu rachèteras aussi moins cher. La différence est que tu auras rembourser un premier crédit, donc tu auras de l’apport, et finalement, c’est plus le taux bas qui sera intéressant dans cette perspective. Mais il faut rester assez longtemps dedans (pour un crédit de 15 ans, au moins 5 ans, pour un crédit de 25 ans, au moins 15)

Voila, plus de question que de réponse, mais je suis le marché depuis un petit bout de temps, et je partage aussi mon expérience personnel.

Bon courage :slight_smile:

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ha oui, encore une chose, comparer un loyer et un remboursement de credit, et dire “c’est kif kif, vas y”, c’est un non sens …
Parce que des crédit sur 35 ans ou tu rembourses 500€ par mois, c’est top. Mais dans 20ans, t’as rembourser 3% du capital.
Il faut vraiment prendre tout les parametres en compte pour dire “oui c’est bon”, ou “non c’est pas bon”.

La seule chose a retenir dans un crédit, c’est pas le montant des mensualités, c’est le cout du crédit.

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[quote=« Lelolo, post:3, topic: 48103 »]Fais-le…
C’est aussi cher de louer que de rembourser un crédit, de mon point de vue.[/quote]

Actuellement, c’est très rarement le cas. En effet, le prix du ticket d’entrée est trop cher
Pour un bien immo équivalent, c’est très dur de trouver un loyer qui soit plus elevé que le le cout du crédit (sans apport). Si on compte l’apport, ca biaise le calcul (il faut alors aussi soustraire du loyer du montant des interets produit par cet apport). Il ne faut pas oublier les frais de notaire, l’impot foncier ainsi que les charges annuelles de copropiété qu’il faut débourser.

Sous reserve que les frais identifiés plus haut ont été amortis. Cela est difficile si le credit est important et surtout de longue durée. Sur un pret sur 25 ans, la capitalisation est très faible les premières années. Le mieux est encore de poser les calculs sur un tableur excel. Il en existe déjà : voir http://asi77.free.fr/

[quote=« Lelolo, post:3, topic: 48103 »]Je fais cela depuis 25 ans et ça fonctionne assez bien.
Indépendamment de ce que l’on peut penser sur la liberté d’être locataire ( pouvoir partir rapidement ) ou du penchant " capitaliste " à posséder…[/quote]
Attention, comme en bourse, les perfs passées n’augurent en rien des perfs futures.
Il me semble juste qu’actuellement, c’est le pire moment pour rentrer dans le marché en tant que primo accédent.

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[quote=“Ukuar, post:1, topic: 48103”]Hello les geeks,

Je suis actuellement à la recherche de mon premier vrai chez moi à moi et je commence à doucement me prendre la tête bien comme il faut.
Sans prendre en compte la recherche en elle-même qui commence à me saouler ici dans les Alpes Maritimes (120.000€ la cave, ça fait cher), je voudrais avoir votre point de vue sur l’investissement en lui-même, je ne vois pas ça justement comme un investissement brut mais comme avant tout mon chez moi mais le but du jeu c’est pas non plus de perdre 30.000€ sur la valeur de l’appart.
Le prix de l’immobilier étant en train de baissé c’est surement pas le bon moment pour acheter mais en même temps, je ne pense pas qu’ici (comme à Paris) que les prix baissent à ce point là, au mieux les taux d’augmentation baisseront, nan??[/quote]

Question pour bien te répondre :

  • tu cherches un studio, un 2 pieces, un 3 pièces, pour quel budget ?
  • t’a de l’apport perso ?
  • tes perspectives professionnelles en therme de mutation géographique
  • si t’es en couple, vos prévision vis à vis d’un ou plusieurs enfants (1 à xxx pièces supp nécessaires)
  • si tes celibataire, tes probas pour trouver une copines avec qui tu souhaiterais vivre (1 à 2 pièces supp nécessaires)

Ces questions sont là pour savoir si tu peux acheter un bien qui pourra satisfaire tes besoins dans les 5 à 10 ans à venir.
En effet, si t’es obligé de vendre au bout de 3-4 ans ton bien parce qu’il est trop petit ou mal situé, t’y sera de ta poche ce qui peut être handicapant si t’avait peu ou pas d’apport et que t’a pris un credit long. Tu repartirais probablement avec des dettes. Sinon, c’est moins grave, tu serais juste moins riche.

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bah pour resumer ,

si tu es primo accedant , c’est trop tard , attends encore 2-3 an au minimum pour voir ce que donneront les taux

si tu as des liquidité ou un bien a vendre , c’est le moment mais il faut attendre encore 6 mois je pense .

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J’ai pas dis vas-y…

Je constate que payer 1500€ de remboursement ou 900€ de loyer + 600€ placé, c’était équivalent niveau financier (argent perdu et capitalisé) du moins sur un durée moyenne de 5 à 10 ans.

après : locataire, tu fais pas tout ce que tu veux chez toi, mais tu n’est pas coincé pour autant. Et propiro, il y a des coûts cachés. Donc, c’est une question de choix de vie aussi.

ps : l’exemple concerne mon appart que je loue 650 € par mois (sans les charges) et qui vaut mini 250 000€, je vous laisse faire le calcul.

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C’est bien beau de sortir les calculatrices, de voir si on est gagnant ou perdant, mais avoir un chez soi, ça n’a rien à voir avec la location. J’attends aussi avec impatience de pouvoir acheter ma première maison pour effectuer mes propres travaux et me sentir vraiment chez moi.

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Si tu pense louer pour une durer de 5-10, qu’est ce qui t’empeche de refaire la peinture, changer un papier-peint ou une moquette ? A part faire tomber des murs, tu peux faire la même chose dans un appart loué que dans un appart acheté. C’est sûr que si tu loue pour 1 ou 2 ans, il n’y a pas d’intérêt.

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Et par la même occasion faire plaisir aux proprios radins ? ahah, quelle blague. (quand c’est pas aux proprios de changer certains trucs).

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Tout ce négocie … Mais c’est sûr que ce n’est pas à toi de changer un chauffe-eau ou un radiateur, il ne faut pas confondre.

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Je viens d’acheter une maison, et bien , toute considération pécuniaire mise à part, je peux assurer que cela change la vie. Le fait de se retrouver chez soi , sans fil à la patte c’est vraiment agréable.

Alors effectivement en ce moment les primo accédant ne sont pas à la fête car les banques accordent de moins en moins de crédits, mais franchement s’il a la possibilité d’acheter quelque chose qui lui plait et non un pi-allez , qu’il fonce, il ne le regrettera de toute façon jamais, sauf s’il se fait entuber sur le bien acheté (ce qui est somme toute assez rare).

Personnellement mes parents n’ont jamais voulu acheter lorsqu’ils en avaient l’occasion, et bien je peux vous assurer que maintenant ils s’en mordent les doigts.

Il ne faut pas penser qu’à soit même , la majorité des gens finissent par avoir des gamins et je crois que lorsque l’on achète un appartement ou une maison ce sera de toute façon forcement utile à un membre de la famille un jour ou l’autre.

Et que l’on ne me sorte pas que en louant on fait des économies, c’est totalement faux à long terme.