Pas vraiment, on passe par un SCI pour louer a des particuliers. Pour l’achat, la banque a juste demandé un tableau prévisionnel des entrée/sortie fait par une agence immobilière et 20% d’apport.
Je pense qu’en fonction de ton profil, si tu as déjà un crédit chez eux, etc. ça peut beaucoup varier.
Rien n’oblige à passer par une SCI pour louer à des particuliers. Par contre, si SCI il y a, c’est encore un autre type d’imposition, puisque “société”.
En temps normal une banque va demander ce genre de papier oui, mais là Plopeuh a la chance d’avoir le locataire -avant- d’acheter. C’est une chance, car ça réduit encore un peu plus le risque : autant le faire savoir.
En règle générale, les banques acceptent jusqu’à environ 30% de taux d’endettement. Selon le profil (niveau de revenus, origine des revenus, fidélité ou non à une banque, etc.), ça peut monter jusqu’à 50%, environ bis.
Et il est toujours important d’aller voir d’autres banques : à tout le moins, ça permet de faire jouer la concurrence et de retourner voir son banquier en disant “votre voisin me propose telles conditions, est-ce que vous pouvez vous aligner ? Voire me proposer mieux ?”
pour le taux d’endettement il est toujours de 30 % , sauf que tu rajoutes à tes revenus 70% du loyer percus .
apres les banques ont deux facons de calculer soit elle prennent ton salaire X auquelle elle rajoute 70% de Y ( loyer percus ) et te donne un endettement possible de 0.3 x (X + 0.7 Y) .
Soit si ton remboursement est de Z pour le bien en location . elle font une difference de Z-Y et considere un endettement max de 0.3 x ( X - Z+0.7Y) .
parfois ca change la donne quand on a deja un bien en location et qu’on veut acheter un autre bien .
Voila, c’est ce qu’on a fait vu qu’on a deja un crédit pour notre résidence principale.
La banque se base aussi sur le reste a vivre (en plus du taux d’endettement). Couple sans enfant, notre courtier nous a proposé de monter bien au delà des 30%.
Donc, en fonction faut pas hésitera consulter un gestionnaires de patrimoine, il y a toujours un montage qui va bien.
Ah non, promis, selon les revenus ça peut monter bien au-delà de 30%. Ca doit être à partir de 3 000 € net, ça peut aller au-delà, vraiment, 50% étant la dernière limite (à moins de vraiment TRES bien gagner sa vie).
(J’ai travaillé dans l’immobilier : je ne pratique plus depuis quelques années, même si j’ai aidé des proches à investir à l’occasion, mais j’ai quelques restes !)
Salut,
une petite expérience personnelle, qui illustre l’importance de bien s’assurer et à quel point les banquiers et les assureurs sont des crevards.
En 2011, avec ma femme on s’achète un appartement. On est prévoyants, on prend les assurances ITT à 100 % pour nous deux.
Mi-2016, on se dit que l’on achèterait bien une maison. C’est moi qui tient l’essentiel des revenus du ménage, on fait les demandes de prêt sur la base unique de mon salaire, on a les accords.
Et boum, ma femme est diagnostiquée d’un cancer. On arrête tout, 1 an de traitement, la galère, heureusement les ITT prennent en charge les mensualités du crédit.
Aujourd’hui, ça va mieux, on fait à nouveau des projets.
La maison qu’on voulait acheter est toujours en vente, on a du bol.
On retourne voir la banque, et là, refus, votre situation est trop précaire, vous êtes le seul à travailler… What ? l’année dernière c’était pareil, et ça ne posait pas de problème.
Bref, c’est de notre faute, ma femme n’avait qu’à pas avoir de cancer…
On cherche une nouvelle banque, qui est ok, mais là, refus de l’assureur de couvrir ma femme, ni pour les ITT, ni même pour… le décès !!! Outre la violence symbolique du truc, et bien voilà, on ne peut plus emprunter. Ah si, pardon, le droit à l’oubli bancaire… dans notre cas ce sera dans 15 ans. Super, j’aurai le droit d’emprunter quand j’aurai 56 ans…
Au delà du 3615 My Life, ce que j’en retire c’est que le truc le plus important dans un prêt bancaire, c’est l’assurance, pas les intérêts, et qu’on ne sait jamais de quoi demain sera fait.
Hugs !
Pour en revenir au sujet, si tu fais le prêt uniquement sur ton salaire tu es le seul à devoir t’assurer, non?
Merci !
Oui, je pourrais être le seul à être assuré, mais je ne veux pas. Si cette saloperie revient, je ne veux pas avoir à travailler comme un âne pour payer le crédit. Ce qui a rendu cette année tenable, c’est que j’ai pu réduire mon temps de travail pour faire face et m’occuper de ma femme et des enfants, sans que ça nous mette dans le rouge, grâce aux ITT.
Je plussoie totalement @fabiouchka et je te souhaite que les prochaines surprises soient dans le bon sens.
Si je peux me permettre de citer un livre qui traite justement de cette notion de « risque inconcevable » :
Pour mener un projet de vie comme un achat immobilier, avec des emprunts sur de longues périodes, il faut tenir compte de l’inconcevable (une maladie grave même étant jeune, un accident alors qu’on n’a pas une vie de fou, un parent qui devient à charge alors qu’il n’est pas encore retraité…).
Quand je discute avec eux j’ai beaucoup d’amis qui sous-estiment la différence entre un emprunt sur 15 ans, et sur 20 ans… Pas tellement sur le plan financier, mais sur le plan de tout ce qui peut se passer en 5 ans de plus. Je leur donne mon témoignage : 5 ans c’est ce qu’il a fallu pour qu’on passe de tout à rien dans ma famille. Et on est pas passé loin de pire, heureusement informaticien ça paie bien, et ça embauche très vite une fois le diplôme en poche…
Tout à fait. Chez le notaire, lors d’un achat immobilier, il y a toujours un laïus sur le sujet d’autant il y a des clauses concernant le décès, et sans aller jusqu’à là, une clause sur la responsabilité partagée des emprunteurs.
Oui mais la limite usuelle de 30% est quand même compréhensible dans la majorité des cas, justement pour absorber inconcevable, et de ne pas être au taquet avant même d’avoir des soucis.
C’est meme plus que cela, c’est les conditions de l’assureur. Je on regarde avec attention l’assurence « 1er prix » du CIC, a liste des exclusions est longue comme le bras. Presque tout les sports (ski, surf, etc.) sont source d’exclusion.
Les 30%, c’est pour que Mme tout le monde capte bien et vite. En réalité, derrière il y a une grille. Ex, Un couple sans enfant doit avoir ~1200€ de reste a vivre. C’est pas pour rien que certaine banque demande les relevé de compte, c’est pour calculer ce « reste a vivre ».
j’ai eu un ami dans le meme cas que toi , je lui avais conseillé la chose suivante :
Puisque tu ne peux pas acheter de maison comme tu le souhaite, il te reste une solution : la residence secondaire .
en effet une résidence secondaire va s’amortir si tu la meuble et la met en location saisonniere ( avec gestion prestation). C’est un cas favorable si tu choisis bien ta maison et son emplacement et ses prestations qui peut te rapporter de l’argent ( oui oui !) . les revenus dégagés ont permis de remplacer l’assurance de sa compagne en cas de coup dur .
Cadeau bonus : si tu veux partir en week end , ben t’as une jolie maison . pour decompresser . Quand elle n’est pas loué 
Exemple : maison acheté 450 000 euros dans le luberon ( bcp touristes ete) . prestation loué en saisonnier environ 2500 euros la semaine lissé sur l’année ( saison haute saison basse) . emprunt sans apport sur 25 ans ( la durée n’est pas l’important ) = 2000 euros . occupation dans le sud environ 16 semaine par an = 40 000 euros annuel soit 3300 euros mensuel . Gain = 1300 euros . injectable via SCI dans l’achat d’une maison pour toi .
la banque va le considerer dans ton taux d’endettement apres une periode de stabilisation des comptes de 2-3 ans .
idealement au bout de 15 ans , tu vends et rembourse par anticipation ta maison à toi .
Juste une petite parenthèse sur le livre que tu cites. Le livre est top. Par contre, pour avoir suivi l’auteur un moment sur twitter, ça semble être un immense connard. Voilà, il fallait que ça sorte. Ça fait du bien.
Sinon je rejoins complètement le blindage concernant les assurances. Ma femme a été pendant un temps conseillère « pro » chez hsbc (pour les professions libérales, les avocats, les consultants, les commerçants, etc.) et donc elle touchait aussi à leur comptes persos. Elle a vu tellement d’histoires où pour quelques économies de bouts de chandelles (surtout vu le standing de sa clientèle) des gens se sont retrouvé dans des merdes impossibles.
Bref, ne jouez pas trop à chercher le moins cher possible. Et écoutez votre conseillère 
(bon ok, peut-être pas quand elle veut vous vendre un forfait de téléphone)
@fabiouchka Courage, on te souhaite que les prochaines nouvelles soient meilleures comme le disait quelqu’un au dessus !
Pour mon projet je vais déjà allez voir une connaissance qui travail dans le milieu bancaire voir comment le montage peut se faire.
Le revenu du foyer est >3000€ avec déjà un prêt qui nous emmène a 30% d’endettement pour notre résidence principal.
Un apport de quasi 30k est prévu sur l’opération. A voir quel type de bien acheté, pour l’instant ce n’est pas encore clair.
Le locataire est déjà tout trouvé (c’est le but en même temps …).
Je ne sais pas encore si je dois inclure ma compagne dans cette affaire, le logement étant pour ma propre famille. In fine une fois marié, les emmerdes se partageront de toute façon :p. (sauf si il y a un contrat de mariage)
Merci pour vos retours ! on verra le discours du banquier dans 15 jours !
rien ne t’empêche d’exclure un bien de la communauté. Faut en discuter avec Mme et le notaire, c’est pas courant mais c’est faisable. Quand ma femme a hérité d’une maison de famille, on a choisi de l’exclure de la communauté pour plein de raison.
Petit retour du rendez vous avec le copain banquier pour ceux que çà intéresse :
L’idée initial est d’acheté un bien pour loger (avec un loyer) un membre de ma famille (ma mère). Le but étant de profiter de ma “jeunesse” pour gagner sur l’aspect assurance / succession sur le long terme.
Les plus gros points noirs soulevés par le banquier étant :
Pour les impôts, c’est bien pour ça que la loi Pinel a eu pas mal de succès : acheter un bien (neuf me semble) avec obligation de le louer afin de déduire des trucs aux impôts
comme le de robien, duflot, scellier ect.
Par contre, c’est du neuf… et souvent surévalué donc ce que tu gagnes en impôts, tu le perd sur le prix du bien. A prendre avec précaution par rapport a de l’ancien.
Sinon dans une SCI, temps que les loyers équilibre le crédit, tu payes pas grand chose.
La pinel ne vaut que sur du neuf effectivement.
@ewi : dans la sci comment ce gère l’impots ? tu as normalement les 30% de csg non ?
Pour les SCI, t’as plusieurs régime, mais comme c’est pas moi qui gere, je connais pas tout. Ce qu’on a nous, c’est une SCI qui paye l’impôt sur les sociétés. C’est douloureux a la revente mais bien plus intéressant au quotidien.
A la limite, si tu veux plus d’info, je peux demander au chef ^^