Immobilier et envolé des prix

BlaBla
21

Personnellement je compte acheter aussi (j’espère concrétiser disons d’ici un an, je vais prendre le temps de chercher un truc qui me plait vraiment et pas me précipiter).

Je ne suis pas sur Paris mais dans une région du Sud où le marché immobilier est aussi très cher (parce que beaucoup d’Anglais et d’Hollandais viennent acheter par là ; donc la concurrence est très rude).

Je ne raisonne pas en terme d’investissement pour le futur donc je me fiche un peu qu’il y ait un crach ou pas ( le blabla sur le fric, c’est pas mon truc :stuck_out_tongue: ) mais il est clair que vu le prix des loyers actuellement, acheter est à mon avis plus rentable quelle que soit la situation.

Perso je pense mettre entre 150k et 170k euros pour mon logement (avec apport personnel de 10% environ), en espérant trouver un bon truc bien cool pour ce prix.
Tiens d’ailleurs question : sur Paris, avec cette somme, on peut viser quoi ? Que ça me fasse une idée svp.

22

Ma petite contribution :

J’ai pas fait économie, mais il y a un principe de base : le prix est proportionnel à la désirabilité du bien. En clair, tant qu’il y aura des gogos pour se battre pour acheter les prix monteront…

D’autant que la plus value est un trompe l’oeil : son appart augmente, les autres aussi, a moins de vendre un héritage on ne gagne pas d’argent.

Pour être un peu simpliste, je dirais que les grands gagants sont les banques (et les notaires), ce sont elles qui touchent les interêts. Et qui conseillent d’acheter par l’intermédiare de leurs cabinets d’experts ‘indépendants’… La boucle est bouclée

Et puis pour comme il est indiqué dans science et vie de ce mois les économistes suivent un modèle prévisionel économique faux, il ne prévoit à peine que 10 % des kracks

Enfin, pour ceux qui ne sont pas au courant, les baby boomers partent à la retraite et vont surrement vendre (là où ils travaillent) pour acheter là où c’est pas cher (pour leur retraite). ça peut largement suffir pour initier une baisse significative

Si je prends mon cas personnel :
Je loue aujourd’hui un superbe appartement de 60 M², dans un coin calme, près du centre, super isolé (niveau sonore) avec terrasse, cave, parking, etc pour 650 €, à l’achat il est estimé à 200 000 € (ouch). Si je dois acheter, pour la même mensualité, j’aurai pas plus de 40 M² et pas forcement dans un coin aussi sympa ni avec les a-coté. D’autant qu’il faut rester au moins 4 ans pour que ça soit rentable par rapport à de la loc (interets + notaire). Sans compter que les logements près des transports en commun sont notablement plus cher (et hop le prix de la caisse en plus dans la balance, sur 15 ans ça fait au moins 50 000 €)

L’exercice est particulièrement difficile et dépends de chacun.

23

Je ne suis pas un spécialiste non plus, mais je me pose aussi la question. Voici différents éléments :

  • Penser que quand on achète on “ne perd pas d’argent comme sur le loyer est faux”.
    1°) On paie les intérêts et les frais d’achats
    2°) On paie des impôts supplémentaires
    3°) On paie de frais, qui parfois peuvent être gros (gros travaux de facades, ascenceurs). En général, ces frais sont nécéssaires pour éviter que la valeur du capital ne s’érode (plus dur de vendre une baraque pourrie)

Au final ces frais peuvent atteindre un petit loyer en plus des remboursements. Il faut penser à ça. De plus, il faut garder un appart au moins 5 ans pour ne pas perdre de l’argent dessus.

-Après, il faut aussi raisonner en valeur constante pour la revente, hein, donc en enlevant l’inflation. Sur vingt ans, ça doit multiplier par deux le prix de base.

-Dans pas mal de villes, on ne peut pas acheter ce que l’on peut louer. En fait, les loyers sont plus faibles que le remboursement necessaire pour acheter le bien. Donc il faut souvent baisser sa qualité de vie pour acheter. C’est un choix.

C’est sûr, en ce moment, c’est intéressant au niveau des crédits. De mon côté, je pencherait plutôt pour acheter un appart que je loue, pour que cela soit les locataires qui paient l’appart à ma place (l’effet de levier est très fort dans ce cas).

edit : mon cas est particulièrement favorable à la location, en fait, on paie à deux seulement 600€ par mois (c’est un appart du 1% logement), alors que le marché est autour de 1000€ là où j’habite (75m², jardin, parking, à à 5 mn de la gare).

24

Ca depend aussi de combien de temps tu comptes rester dans le mem appart. Rester moins de 5 ans dans un truc que t’achetes, et que tu vas devoir revendre, c’est prendre beaucoup de risque rapport au fait que t’as rembourse que des interets et tres peu de capital en debut de pret, et que les deux coup de frais de notaire et frais de vente, sans compter les impots locaux et l’impot foncier si t’es proprietaire (faut pas les oubliers ces fourbes du FISC) font que c’est loin d’etre aussi trivial de savoir si il faut mieux louer qu’acheter. Sans compter que comme dit plus haut il faut souvent baisser son niveau de vie rapport a la ou on habite si on veut acheter… c’est un choix perso en fonction de ses plans de vie sur les 5/10 ans a venir quoi…

25

baisser son niveau de vie…ou sa surface (j’ai opté pour la 2é solution). En tout cas l’achat doit se faire un minimum en fonction de la revente et donc de l’emplacement qui est primordial.

Moi personnellement j’ai preferé acheter mais lorsque l’on compare sérieusement location et achat il faut partir de l’hypothèse d’un investissement en même temps que la location. C’est dans ce cas qu’une location peut éventuellement être interessante.

Bon après il n’y a pas que les sous. Quand on est propriétaire on peut installer son appart comme on veut, faire des trous, enlever des cloisons, agir sur l’immeuble par la copropriété, etc …

edit:
Mais la question se pose très diffèrement dans les villes excessivement cheres comme Paris alors que les salaires ne sont pas si diffèrents. Pour le prix d’un T2 en province on a une chambre de bonne ou un studio à Paris !!!

Un des messages dit que Paris “ne fait que rattraper les prix des autres capitales européenes”. Rattraper d’où ? Les prix c’est l’offre et la demande. A ce que je sache Bruxelles, Frankfort et Paris ne sont pas en concurence sauf pour les itinérants ou les investisseurs. Cette compétition de prix ne peut être valables que pour les régions frontalières. C’est comme comparer les salaires entre pays sans voir la protection sociale, le coût de la vie et les impôts.

26

[quote name=‘phili_b’ date=’ 28 Jun 2005, 22:30’]Un des messages dit que Paris “ne fait que rattraper les prix des autres capitales européenes”. Rattraper d’où ? Les prix c’est l’offre et la demande. A ce que je sache Bruxelles, Frankfort et Paris ne sont pas en concurence sauf pour les itinérants ou les investisseurs. Cette compétition de prix ne peut être valables que pour les régions frontalières. C’est comme comparer les salaires entre pays sans voir la protection sociale, le coût de la vie et les impôts.
[right][post=“372628”]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]
Les conditions économiques des autres capitales européennes (les grandes j’entends) sont à peu près équivalentes à celles de Paris. Or on constate déjà des prix très élévés dans ces capitales. A paramètres à peu près équivalent on peut donc en conclure que les prix de Paris vont rester à ce niveau élévé. C’est ce que j’entendais par “rattraper”. Ça vaut ce que ça vaut, c’est probablement une grosse approximation mais je ne suis pas sûr que l’argument soit totalement à jeter…

27

Faut voir des chiffres aussi si on emprunte une grosse somme genre 300 000 euros.

Si j’emprunte a un taux certes relativement haut, mais on va vite y revenir de 5% sur 30 ans la somme de 300 000 euros.

Ca fait des paiements mensuels de 1610 euros.

Au bout de 15 ans (la moitie!) combien m’appartient? Meme pas un tiers de la somme empruntee, soit environ 80 000 euros.

Si on renvend au bout de 5 ans? On a mis combien de cote? 25 000 euros. Ca fait moins de 420 euros en moyenne tout les mois de capital et pres de 1200 euros d’interets. En comptant 8% de notaire et frais d’enregistrement a l’achat et 6% a la vente soit 24 000 euros a l’achat et 18 000+ a la vente, il faut que la maison ait pris plus de 5.6% de valeur en 5 ans pour ne pas avoir perdu un euro de thune et on est loin du compte car c’est sans compter un seul Euro de taxe fonciere et de travaux/frais d’entretiens qui ne manque pas de venir faire mal. On n’oublie pas non plus que tout euro en plus sur le prix de vente va etre taxé a 33 ou 24% je sais plus (ca a change recemment) au titre de l’impot sur les plus values… Ca se joue vraiment a pas grand chose si tu compte pas rester au moins 10 ans dans ta maison/appart. Si t’avais des sous a placer au lieu d’acheter ta maison sur une assurance vie ou quoi qui rapporte 4/5% par an, il valait surement mieux louer. Peut etre meme de loin…

Combien ca coute au final un tel pret? Presque 580 000 euros total.

Pour la meme somme on peut surement trouver un taux sur 15 ans beaucoup plus interessant mais encore faut il pouvoir se le permettre a chaque mois.

Enfin tout ca pour dire, que y a pas de recette absolue, chacun doit en fonction de ses plans de vie futurs, de ses capacites de placement, du montant emprunte, du lieu, du taux du pret, fixe, variable, cappé, etc, faire les choix qui s’appliquent le mieux a sa situation. Je crois pas qu’on peut apporter une reponse claire : louer ou acheter sans connaitre tout ces facteurs qui influent a mooooort sur la decision finale :stuck_out_tongue: Quant a prevoir si la hausse va continuer a se poursuivre, si ca va stagner ou meme peut etre baisser (pas impossible…), ca devient de la lotterie meme si un ralentissement de la hausse est clairement a prevoir a moyen terme.

28

Je dis peut-être une bêtise, mais il me semble que les plus-values ne sont pas imposables quand il s’agit de vendre sa résidence principale.

Faut voir aussi si on peut trouver des bonnes affaires dans le neuf, les frais de notaires y sont moins élevés (3% environ) et on a pas de ravalement de façade ou de chaudière à remplacer … L’emplacement est aussi important, en cas de krach immobilier un logement bien situé (typiquement pour Paris, à proximité d’une bonne ligne de métro ou de rer) perdra sans doute moins de valeur qu’un autre moins bien placé.

29

Ha oui tu as surement 100% raison sur la residence principale, je me basais sur une experience avec une maison secondaire.

30

[quote name=‘ko’ date=’ 28 Jun 2005, 23:48’]Je dis peut-être une bêtise, mais il me semble que les plus-values ne sont pas imposables quand il s’agit de vendre sa résidence principale.
[right][post=“372643”]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]

Correct

31

Je ne sais pas si c’'est pareil en france, mais en Belgique, quand tu fais un emprunt pour ta résidence principale, tu peux déduire de tes taxes une partie de ce que tu paie pour ton emprunt

32

Alors je viens de demander à un pote à moi qui fait agent immobilier depuis plus d’une dizaine d’année.
Lui me dit crack en vu (comme en 1991, baisse de 15 à 20% selon les secteurs).
Selon lui il est interressant de vendre maintenant et de prendre une location en attendant que le marché baisse avant d’acheter.

Il me dit d’ici la fin de l’année, donc on sera vite fixé.

33

En vu mais à quelle échéance ?

34

j’y crois pas trop. toutefois ce serait une excellente nouvelle et déciderait des gens à acheter leur première propriété. moi dedans mais pas encore de suite. comme certains l’ont dit, rester moins de 10 ans est risqué. moins de 5 impensable alors tous ceux qui bougent pour le boulot peuvent attendre…

35

[quote name=‘silicium’ date=’ 29 Jun 2005, 12:27’]j’y crois pas trop. toutefois ce serait une excellente nouvelle et déciderait des gens à acheter leur première propriété. moi dedans mais pas encore de suite. comme certains l’ont dit, rester moins de 10 ans est risqué. moins de 5 impensable alors tous ceux qui bougent pour le boulot peuvent attendre…
[right][post=“372796”]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]
Bah en fait, les bulles spéculatives commencent à se former à partir du moment où des investisseurs rachètent des apparts à d’autres investisseurs, sans rapports réel avec le marché. Et c’est ce qui commence à se passer.

36

mouais, je me pose aussi la question de vendre et de partir en location, mais l’echelle de temps d’arriver du crack fait mal.
Faut vraiment que je fasse mes calculs …

37

Alors voila mon histoire

Achat F3 en IDF Sud dans une ville moyenne, et pas si mal coté que ca.

En Septembre 2004: 104 000 €
credit sur 15 ans fixe

revente en Fevrier 2005 => 144 000 € dans ma poche.

Achat d’une maison 111 M² 600 m² de terrain non jumelé dans l’idf sud proche A6 à 20 Km de paris.

254 000 €
pret sur 22 ans.

Bref on commence à etre comme l’angleterre, cela va devenir de plus en plus difficile d’acheter seul.
Ma femme qui est clerc de notaire, cela fait 3 ans que les notaires de Paris disent : ca va baisser , presqu’un crack. Mais la ca devient tellement hallucinant les prix pratiquer en IDF ( je parle pas de paris je connais pas, mais cela doit encore pire)
car les produits ne valent pas cette valeur. Mais lorsque je vois la plus value faite avec mon appartement je me dis j’ai eu raison d’acheter ma maison super cher, car now je l’ai et je suis jeune.

Bref acheter dans la pierre sera tjs un tres bon investissement, mais il ne faut jamais vendre à un moment precis car c’est la qu’on perd de l’argent dixit crack du debut 1990.

Donc acheter sur paris pour moi est inconcevable, pour 254 000 € tu as a peine un F3/F4 potable.

Je prefere m’ecarter en IDF, et savoir qu’il me faut 1H20 porte à porte par le RER pour faire chez moi la defense.

mais bon, je travail plus sur paris, mais je me dis, si je veux gagner un peu plus ou si j’ai des pblm au taff, paris m’est encore accessible.

Donc pour moi acheter en banlieu pres d’un RER pour acheter une maison plus tard. Par contre certains aiment Paris donc bon, achat quand meme, pour prendre plus grand apres.

38

[quote]En Septembre 2004:  104 000 €
credit sur 15 ans fixe
revente en Fevrier 2005 => 144 000 € dans ma poche.
[right][post=« 372878 »]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]

Tous frais inclus ? Notaire +agence + Impôts + Frais pendant que tu y habitais ?

[quote]Achat d’une maison 111 M² 600 m² de terrain non jumelé dans l’idf sud proche A6 à 20 Km de paris.

254 000 €
pret sur 22 ans.[/quote]
Tous frais inclus aussi ? Travaux ? Agences ? Notaires ?

Bah, avec des phrases comme ça dites en 1999 sur les nouvelles technologies, on peut refaire le monde. Les mecs attendent toujours la remontée de certaines actions…
Evidemment que pour les gens qui ont achetés il y 'a 10 ans, la plus value est énorme…

39

alors frais de notaire pour l’acheteur donc pour l’apart osef. PAreil pour l’agence, c’est l’acheteur qui prend en charge ( oui ca fait moins pour les frais de notaire)

Oui j’ai bien vendu 144 000 € net (pas dans ma poche, la banque m’en a pris une bonne partie hein pour mon pret … tss il est tard)Travaux ? Deco uniquement allez 1000 euros en 5 ans.

tient le syndic me doit encore 200 €
pas d’impot, residence principal.

pour la maison, c’est 268 000 € frais de notaire inclus.
les travaux, j’ai pris sans travaux à faire, il faut juste faire de la deco.

j’ai carrelé moi meme avec mon pére la terrasse de 40 M²
et la j’enleve le lyno pour foutre du parquet en haut.

C’est que de la deco, tout est bon ^^
Oui j’ai plein de projet, normal refaire le carrelage en bas, refaire la cuisine, faire un appenti , refaire mon sous sol. Mais ca c’est des frais de la vie courante.

Alors la attention, regarde les actiosn de la nouvelle economie tu pourras jamais recuperer, dans la pierre oh que si.

tutu , il n’y a meme pas 10 ans, juste 5 ans =>

Ca monte tjs la pierre. Et comme je l’ai dit, il ne faut jamais vendre quand tu en as besoin (crack des années 90) regardent now ceux qui vendent.

Juste un truc ma maison , ils l’avaient acheté 900 000 (140 000 €) francs en 2000 , je l’ai acheté 1 667 000 francs (254 000 € )en 2004 ( oui j’ai signer l’achat avant la vente , car c’est dur de trouver un produit à acheter et oui)

now ma maison, elle vaut 265 000 € .en Juin 2005
Tu ne perdras jamais d’argent en achetant dans la pierre. Pkoi on dit quand le batimentva , tout va, c’est pas un mythe.

Je le redis, ne jamais vendre lors d’un crack ou autre. Il faut attendre.

La j’ai super bien vendu mon appart, mais mais, j’ai acheter ma maison hors de prix aussi .

J’ai fait un calcul tout simple pour l’appart : pret + charge = pret maison.
Sachant que j’avais pour tres cher de charge dans l’apart ( ascenseur powa)

Bref, de plus je suis au debut de ma carriere donc mon salaire bouge, et de plus ma femme aussi :stuck_out_tongue:
Donc oui j’ai emprunté à 34 % d’endettement pour ma maison now je suis plus qu’a 30 % .

Un risque ? Oui il faut franchir le pas. Une maison coute plus cher, mais bon.
Location ? Jamais, c’est le prix d’un emprunt aujourd’hui. Mais c’est sur, il faut avoir un boulo stable et savoir que dans les 5 prochaines années cela ne va pas changer, le temps au moins de recuperer tes frais de notaire.

Et maintenant j’ai quoi ? Une maison, un jardin, le pied.

@edit j’abandonne , je suis trop creuvé, c’est la fete à neuneu des fautes

@€dit ah surtout surtout ne jamais prendre un credit dans une banque, mais chez un courtier, et surtou aussi , foutre les courtiers en concurance !!!
avec ca j’ai gagné 3 ans d’emprunt de 25 je suis passé à 22, et j’ai pas payer le courtier.

ah une chose que le courtier m’a fait :

emprunt sur 22 ans

taux fixe sur 22 ans

taux variable capé 1 sur 15 ans.

60 % de la somme emprunté est sur le taux variable capé 1 sur 15 ans
pendant les 15 premiere années je rembourse que ce pret.
le taux variable capé 1 le danger ? 50 euros de plus par mois maximum si les taux monte aux max. Donc bon je suis pas à 50 euros pret. Et cela me permet de recuperer 60% de ma maison en 15 ans, ce qui n’est pas negligable !

l’autre emprunt ? Bah je rembourse 0,50 centimes € par mois ^^
mais apres la fin de mon premier emprunt bah la tout passe sur le second .
Donc je rembourse tout le temps la meme somme à 50 euros pret.

Aussi : NEGOCIER LES ASSURANCES !!!
Alors il y a 2 gros delegation d’assurance que les banques ne peuvent refuser :

CARDIF (http://www.pret-assurance.com/cge/pa/index.htm)
et APRIL (http://www.april.fr/webapril/Qui.asp)

les 2 se partagent 40 % du marché.

Economi de 40% pour moi avec cardif, par contre attention ils sont supers regardant dans votre vie privé : surpois, fumeur, alcool, métier à risque, voiture, moto tout est assugeti à malus.
On peut mentir, et cocher toutes les cases, mais la c’est un risque.

Mais au final on s’y retrouve ^^

Car lors d’un pret, regarder les assurances la plus part du temps c’est un taux fixe sur le capital emprunté, et non le capital restant dû, ce sont des voleurs.
Donc traité les telle comme telle.

Je suis à 0,18 % d’assurance et ma femme à 0,28% d’assurance
100% sur les 2 .

regardez les assurances, la société général c’est 0,33% par tete et sur le montant emprunté

MA femme ne voulait pas changer de banque ( 20 ans d’anciennté) tu vois si on a des pblm ils nous connaissent et tout reste . Bah une belle connerie, les conseillers changent tous les 5 ans. Bref .

40

[quote name=‘silka’ date=’ 29 Jun 2005, 21:42’]Ca monte tjs la pierre. Et comme je l’ai dit, il ne faut jamais vendre quand tu en as besoin (crack des années 90) regardent now ceux qui vendent.

[right][post=“373003”]<{POST_SNAPBACK}>[/post][/right][/quote]
Bon, j’ai pas envie de me battre. Mais la bourse aussi ça monte toujours. Si on regarde en 87, le CAC 40 était à 1000, aujourd’hui, il est à plus de 4000, avec un niveau bas autour de 2600 après la crise des start ups et un niveau haut de 6000. “soit une rentabilité de 13,17 % nette par an”.
J’ai l’impression que les gens ne comprennent pas que la bourse c’est un placement à long terme. Alors que c’est le cas.

edit: pour info, je rappelle qu’il est possible d’acheter des fonds qui suivent exactement les cours du cac 40